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    Entrevistas

    BRCO11 e a espera paciente pela queda de juros

    O Fundo Imobiliário Bresco Logística já financiou grandes companhias - como BRF, Whirpool e GPA - durante crises no país com a compra de imóveis, mas taxa Selic elevada é entrave para novas aquisições

    Por Luciene Miranda
    quinta-feira, 7 de julho de 2022

    Grandes companhias já buscaram nos Fundos Imobiliários uma forma eficiente de levantar recursos financeiros necessários para uma recuperação. A prática existia antes da pandemia, mas ganhou impulso com os desafios do cenário econômico atual.

     

    A operação com nome em inglês, sale and lease back - ou simplesmente a sigla SLB - consiste na venda do imóvel pela empresa a um fundo com a condição dela mesma alugar o local para continuar as operações normalmente, tornando-se uma inquilina.

     

    BRCO11 e a espera paciente pela queda de juros
    Rafael Fonseca é diretor financeiro da Bresco e gestor do Fundo Imobiliário Bresco Logística (BRCO11)

     

    Os contratos, em geral, são os chamados atípicos – com cláusulas muito específicas que resguardam as duas partes e, por isso, são diferentes de um contrato de aluguel convencional. Uma das principais diferenças é a vigência de longo prazo – 15 a 20 anos – e exclusividade no uso do imóvel pelo locatário e antigo proprietário.

     

    BRF, Whirpool (Brastemp e Consul) e GPA são algumas das empresas que já recorreram a esta maneira de buscar capital com o Fundo Imobiliário Bresco Logística (BRCO11).

     

    “O Fundo Imobiliário, que tem o objetivo de distribuir renda todo mês, é um ótimo veículo para fazer operações do tipo sale and lease back junto a empresas de qualquer setor da economia que não seja imobiliário. As empresas têm imóveis de qualidade e, nos momentos de juros altos, essa operação é atrativa. É uma boa forma de financiamento dessas companhias”, explica Rafael Fonseca, diretor financeiro da Bresco e gestor do BRCO11.

     

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    Ele lembra que, antes da pandemia, houve um momento em que as empresas recorreram ainda mais ao financiamento via SLB.

     

    “Este último ciclo de aumento de juros, pouco mais de um ano atrás, ainda não impactou de forma relevante o volume de transações de sale and lease back. A gente viveu um outro período de crise de liquidez e de custo de capital elevado na época da Operação Lava-jato, de 2014 a 2017, em que houve uma atividade de SLB muito forte”.

     

    Fonseca explica que parte do portfólio do BRCO11 foi construída nesta época com a compra de ativos do GPA, DHL, Whirpool, entre outros ativos logísticos, além de atacadistas e varejistas que tinham a própria distribuição.

     

    “Se o ciclo de alta de juros se estender um pouco mais, como pode muito provavelmente acontecer, eu acho que vai ser um veículo que pode ajudar muitas empresas a se capitalizarem”.

     

    Embora o principal motivador de empresas buscarem este tipo de operação seja a liquidez, outras vantagens do SLB também são colocadas na conta para a tomada de decisão.  

     

    “Além da capitalização do negócio, você tem uma redução do custo operacional de acompanhamento e gestão desta propriedade, deste patrimônio, além de contar com um parceiro imobiliário especializado, que dará suporte não só em ajustar questões da sua operação no dia-a-dia, mas também melhorar a propriedade, o imóvel, e eventualmente até fazer expansões para a companhia no futuro”.

     

     

    Maior concentração de ativos em São Paulo 

     

    O BRCO11 tem, atualmente, 11 imóveis localizados, principalmente, no estado de São Paulo, mas também no Rio Grande do Sul, Paraná, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia.

     

    Uma parcela de 70% dos ativos do fundo, em especial aqueles adquiridos após a pandemia, é considerada ‘last mile’, termo em inglês que significa a última etapa da entrega de um produto comprado pela internet.

     

    “É um ativo muito valorizado por empresas que fazem entrega ao consumidor final e precisam de uma infraestrutura logística próxima delas e dos grandes centros de consumo. São regiões onde há escassez de oferta de terrenos para novos desenvolvimentos”.

     

    A metade dos imóveis do fundo no perfil last mile está na cidade de São Paulo.

     

    “Existem last mile também na região de Salvador, Porto Alegre, Belo Horizonte e em outros mercados que a gente acha importantes também e que estão passando por um momento de forte demanda”.

     

    No momento, varejo e e-commerce respondem por 57% da composição da receita do fundo, mas já representaram 35%.

     

    Os outros setores que compõem a carteira do fundo são bens de consumo (35% da receita), operador logístico (5%) e indústria (2%).

     

     

    Gestora de fundo único listado em bolsa

     

    O BRCO11 é o único fundo da Bresco listado na B3, ao contrário de concorrentes do mercado de Fundos Imobiliários que operam mais FIIs na bolsa brasileira e buscam sempre lançar novos fundos de acordo com as tendências da indústria.

     

    “Quem olha muito a gestão de ativos sabe que demanda tempo e atenção muito grandes. Quando você começa a ter uma série de outros fundos, pode ser positivo para o negócio pelas várias fontes de receita, mas é uma distração enorme para a equipe”.

     

    Fonseca conta que, desde o início da Bresco há 15 anos, houve um desejo de ter o menor número possível de instrumentos financeiros para uma maior concentração de esforços da equipe.

     

    “A gente é especialista neste segmento de logística. E não é porque veio a pandemia e é dos poucos setores que estão dinâmicos e com boas oportunidades de investimento para pessoa física. A nossa equipe trabalha junta focada neste setor e é o que a gente faz de melhor, onde a gente tem mais know-how e diferencial”.

     

    A gestora também tem um fundo de desenvolvimento não listado na B3, o Bresco Growth FII, destinado a investidores institucionais e com foco na compra de ainda propriedades consideradas imaturas.

     

    “Estes imóveis têm muito desenvolvimento a ser feito, a exemplo de compra de terrenos, aprovação, construção e comercialização, o que implica em um perfil de risco e retorno diferente do que é a proposta do fundo de renda [o BRCO11]. Então, justifica a separação destes dois fundos”.

     

    No entanto, a razão de existir do Bresco Growth FII é o BRCO11, como explica o gestor.

     

    “A gente acessa de primeira mão o portfólio que é desenvolvido e estabilizado pelo nosso braço de desenvolvimento. A gente consegue uma originação natural dentro de casa por ter um fundo que visa desenvolver propriedades de qualidade no padrão que a gente gostaria de ter no fundo logístico”.

     

     

    A polêmica das emissões com desconto

     

    O valor de mercado do BRCO11 – negociado em bolsa de valores - está em R$ 1,4 bilhão e o valor patrimonial – que envolve os imóveis em carteira – é de R$ 1,8 bilhão.

     

    “A gente nunca gostou de olhar o valor patrimonial que reflete o processo de avaliação feito por consultores terceirizados que têm metodologias específicas e com limitações para o bem e para o mal. Não é a melhor métrica de avaliação de portfólio. O valor patrimonial não reflete o valor econômico que os investidores têm alocado num fundo”.

     

    Fonseca é categórico ao afirmar que o discurso da gestora é sempre o mesmo, seja quando o BRCO11 apresenta desconto –  valor de mercado abaixo do valor patrimonial – seja nos momentos em que o fundo apresentou prêmio – valor de mercado acima do patrimonial.

     

    “Mas, sem dúvida nenhuma, esse momento em que temos o valor de mercado abaixo do valor patrimonial dificulta muito o crescimento porque muitos investidores entendem que se a gente fizer uma oferta abaixo do valor patrimonial, está tirando valor econômico deles. E não é verdade”.

     

    O gestor considera muito ruim o mercado hoje penalizar fundos que querem fazer emissões abaixo do valor patrimonial.

     

    “Na nossa visão, a melhor indicação do valor econômico é, simplesmente, aquela em que a cota é negociada. Você pode falar em um valor intrínseco que o mercado não captura nesse momento, e que vai ser refletido nos próximos anos, mas não está no valor patrimonial. Depende de premissas externas como, por exemplo, a situação dos juros daqui a dois ou três anos”.

     

    Mas Fonseca reconhece que precisa conviver com a visão atual do mercado e pensar em formas alternativas para destravar a barreira interna de modo a aproveitar oportunidades no mercado.

     

    “O primeiro caminho é ter paciência e aguardar o término do aperto monetário – período de elevação da taxa básica de juros pelo Banco Central – quando o mercado começará a olhar para nosso fundo e entender que existem oportunidades muito boas de investimento em uma visão de médio e longo prazo”.

     

    LEIA MAIS: SURPRESAS JUNINAS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

     

    O gestor explica que o investidor hoje compara a remuneração do fundo com o cenário de juros. Enquanto a taxa Selic paga 13,25%, o fundo retorna 8% como renda, levando-o a aplicar em CDI no curto prazo.

     

    “Quando esse aperto terminar, o mercado todo vai começar a falar sobre como vai ser a redução de juros. As pessoas vão começar a quer se posicionar em produtos como o nosso que vão proporcionar, no longo prazo, um rendimento maior do que os juros”.

     

    Enquanto o recuo da taxa básica não ocorre, a gestora faz um trabalho educativo para explicar os detalhes e potencial dos ativos da carteira junto ao público.

     

    “Nossos contratos estão atrelados à inflação, nosso portfólio está posicionado para capturar uma valorização imobiliária acima da inflação nos próximos anos, e isso vai se refletir em valor de cota. Por isso, mesmo no momento atual com a comparação aos juros reais – com o desconto da taxa de inflação – no longo prazo, o nosso fundo é uma oportunidade boa de investimento”.

     

    O gestor revela que o BRCO11 não está em todas as praças onde a gestora vê oportunidades diante do desafio, nos próximos meses, de ‘destravar’ a possibilidade de captação de recursos via emissão de novas cotas. Mas as prospecções continuam.

     

    “Tem praças novas para a gente entrar, mas com o perfil de carteira bem semelhante [ao que o fundo já possui]”.

     

     

    Surpresas na distribuição, mesmo com cenário desafiador

     

    Aos 74.357 cotistas do FII, a distribuição de dividendos causou surpresa antes mesmo do encerramento do primeiro semestre de 2022.

     

    O pagamento seguia com regularidade a R$ 0,63 por cota mensalmente desde dezembro de 2021, mas teve uma ligeira alta para R$ 0,65 em maio.

     

    Em junho, houve um ajuste a R$ 0,77 – comum no mercado FII de modo a atender a legislação que prevê a distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros obtidos no semestre.

     

    LEIA: BRCO11 RECEBE AVISO DE RESCISÃO ANTECIPADA DE ALUGUEL DA B2W

     

    Desde o IPO – oferta pública inicial – em dezembro de 2019, o BRCO11 aumentou em mais de 20% a distribuição, de acordo com Fonseca.

     

    “Boa parte desse aumento reflete a tese de que o nosso portfólio estava muito bem precificado, representando upsides - ganhos - para o investidor, e valores de locação muito em linha com os praticados pelo mercado naquela época. Agora, os nossos contratos estão vencendo e sofrendo remarcações para cima, o que reflete na distribuição”.

     

    Entre outras remarcações, o contrato do GPA ficou 30% acima do valor anterior.

     

    No entanto, houve a notícia de anúncio de rescisão antecipada do locatário B2W para o imóvel logístico de Resende, no Rio de Janeiro. Este contrato representa 3,5% da receita mensal de locação do BRCO11, o que equivale a cerca de R$ 0,03 por cota.

     

    O gestor preferiu não comentar o caso, mas durante a entrevista ao Clube FII News há uma semana já havia comentado sobre as incertezas no caminho de um Fundo Imobiliário.

     

    “O Fundo Imobiliário tem riscos e é uma gestão constante. É um número cada vez maior de inquilinos e cada um tem sua dinâmica, o seu momento. Algumas coisas são positivas, mas podem ter surpresas no meio do caminho”.  


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