Com galpões logísticos estrategicamente localizados no aeroporto de Guarulhos (SP), referência no transporte aéreo nacional e internacional, o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Icatu Vanguarda GRU Logístico (GRUL11) busca oferecer aos investidores a resiliência dos ‘Trophy Assets’ em um complexo logístico emblemático, com 100% de locação, ressaltou Marcus Valpassos, gestor imobiliário da Icatu Vanguarda e do GRUL11, no Clube FII Entrevista, disponível no Youtube.  Confira a entrevista completa aqui.

“Resiliência, na nossa definição, define ativos em que há uma convicção muito grande de que eles continuarão sendo demandados ao longo do tempo, que tenham uma barreira de entrada suficientemente grande para que não possam ser ‘comidos’ por mudanças de tecnologia e, principalmente, que consigam repassar pelo menos índice de preços nas suas locações ao longo das renovações”, aponta Valpassos.

Complexo logístico emblemático

O fundo adquiriu o direito de exploração do condomínio logístico do Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU) em julho de 2024, sendo o direito válido até fevereiro de 2062. Todos os galpões possuem conexão direta com a pista e, como os ativos estão dentro do principal aeroporto brasileiro, não sendo possível aumentar a oferta, a perspectiva é de que a vacância siga diferenciada em relação ao mercado de Guarulhos e de São Paulo.

“É sem dúvida nenhuma o complexo logístico mais emblemático do país. Primeiro, porque é o único dentro da indústria de listados, fruto de uma concessão aeroportuária, dentro do principal aeroporto da América do Sul”, destaca Valpassos.

O gestor lembra que mais de 50% da carga aérea que é movimentada pelos aeroportos brasileiros passa pelo aeroporto de Guarulhos. Além disso, 8 das 10 principais rotas de carga aérea são do aeroporto, diante da conectividade com o resto do país e do mundo.

“A gente sabe que barriga de avião de passageiro hoje é valiosíssima para carregar carga e o aeroporto de Guarulhos tem mais de 50 companhias aéreas operando e mais de 170 rotas. Então não tem nada que se compare a isso”, completa o gestor da Icatu, ao informar que cerca de 70% da carga transportada no aeroporto de Guarulhos é movimentada por meio das barrigas dos aviões de passageiros.

O aeroporto se diferencia ao transportar não somente carga nacional, mas também internacional, com estudos em andamento para ampliação da malha aérea, explica Bruno Miranda, cogestor do GRUL11 e originador do deal na Dojo Invest, que também participou do Clube FII Entrevista.

“É muito difícil, conseguir replicar a malha aeroviária que existe hoje em Guarulhos. É basicamente impossível. Essa malha começou a surgir na década de 90, quando começaram a ter mais voos internacionais em Guarulhos, e depois, com o crescimento da população e da economia de São Paulo, com São Paulo se descolando do resto do Brasil inteiro, Guarulhos se solidificou, se consolidou”.

GRUL11: Vacância zero e concessão até 2062

A barreira à entrada é outro fator relevante para o fundo, considerando a concessão prevista até o ano de 2062, trazendo parceiros para a realização dos projetos logísticos dentro do aeroporto. Os projetos em construção neste momento devem somar, ao final da construção, 210 mil metros. 

“O fundo já comprou a primeira fase, são esses 43 mil metros, comprou eles prontos e locados 100% para algumas das melhores empresas de e-commerce e carga aérea do país. E assim vai ser nas demais fases, o mesmo processo com os mesmos agentes vai se repetir”, adianta Valpassos.

Com todos os galpões estão ocupados, resultando em vacância de 0% para o GRUL11, a perspectiva do gestor é de alta no preço locação e de possíveis extensões ou renovações ao final do período de concessão, oferecendo rentabilidade ao investidor, mas com resiliência do portfólio de ativos.

“Não haverá mais oferta e eu acho que é muito intuitivo que a demanda vai continuar crescendo, tanto de e-commerce quanto de carga aérea, então é muito provável que haja elevações de preços ao longo do período da concessão e não é para menos que as próximas fases já estão alugando a valores bem superiores ao que a gente praticou”.

O desenvolvimento da obra ocorreu em um ano e três meses, considerando licenciamento e execução. Os galpões foram entregues em 11 meses, já 100% alugados, recorda Miranda.

Sobre o GRUL11

Gerido pela Icatu Vanguarda, o fundo GRUL11 é voltado a investidores em geral, tem prazo médio remanescente dos contratos de subcessão 12 anos e conta com isenção de tributação para pessoa física. O número de cotistas do fundo chega a 4.741, com ABL dos galpões de 43.274 m², de acordo com dados do relatório gerencial referente ao mês de março.

“Não tem nada, nenhum investimento com essa segurança e com essa quantidade de possibilidade de ter um preço ainda maior com muita resiliência, que esteja rendendo algo parecido ao que esse fundo está rendendo”, conclui o gestor do GRUL11.

Saiba mais sobre a precificação e rentabilidade do fundo na entrevista completa no Youtube do Clube FII.

Além disso, dados detalhados sobre o GRUL11 estão liberados no Clube Free.