A quantidade crescente de investidores no mercado de Fundos Imobiliários surpreende os especialistas diante do cenário de inflação e juros básicos altos no país e a proximidade de uma recessão econômica projetada por muitos economistas.

 

De acordo com o Boletim de Fundos Imobiliários de junho da B3, divulgado nesta quarta-feira (6), o número de cotistas de FIIs subiu 11,15% no primeiro semestre do ano, de 1.545.943 em 31 de dezembro de 2021 para 1.718.403 em junho.

 

 

De maio - quando a indústria tinha 1.679.917 cotistas -  para junho, o aumento foi 2,29%, superior ao crescimento verificado no mercado de ações.

 

Na mesma comparação, o avanço de investidores em ações foi de 1,10%, de 5.167.380 em maio para 5.224.642 contabilizados em junho.

 

“Os Fundos Imobiliários seguem como produto com boa relação risco e retorno no longo prazo. Neste ponto, vale destacar que, desde seu início, a volatilidade do IFIX - Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 - é 3 a 4 vezes menor que a volatilidade do Ibovespa”, informou a gestora Hedge em relatório gerencial do fundo HFOF11.

 

LEIA TAMBÉM: NÚMERO DE INVESTIDORES DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS ULTRAPASSA 1,7 MILHÃO

 

A maior parte dos investidores em FIIs ainda é formada por pessoas físicas. Segundo o Boletim da B3, elas representam 73,8% da participação na posição em custódia – manutenção de uma ou mais cotas de Fundos Imobiliários.

 

Já os investidores institucionais são 19,9% do total, cotistas não residentes no país representam 4,8%, outros [pessoas jurídicas não financeiras] respondem por 0,9% e as instituições financeiras detém 0,6% da fatia do mercado FII.

 

A gestora Hedge também destacou a presença cada vez maior dos investidores institucionais e estrangeiros na indústria FII por meio de emissões primárias ou aquisições no mercado secundário.

 

“Dentre os investidores institucionais que vêm alocando em fundos imobiliários destacamos não apenas os fundos de fundos como também entidades de previdência, fundos multimercados, fundos de ações, investidores estrangeiros dentre outros”.

 

O aumento de investidores no mercado FII vai, inclusive, na contramão do IFIX que apontou queda de 0,88% em junho, e de 0,32% no 1º semestre de 2022. 

 

“Altas sempre atraem especuladores ou mesmo pessoas mal informadas que não entendem ao certo em que estão investindo. Crescimento de investidores em mercado lateral ou de queda nos leva a crer que é de pessoas com mais conhecimento sobre a dinâmica dos Fundos Imobiliários. Elas estão entendendo que a maior parte do retorno do investimento tende a vir dos rendimentos e a queda de preços das cotas não é, por si, motivo para vender FII e trocar de classe de ativos”, explicou o professor de Finanças e diretor de educação e comunicação do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes.

 

 

Os FIIs de destaque no aumento de cotistas 

 

A partir da base de dados da plataforma Clube FII, a área de análise da instituição verificou os Fundos Imobiliários que mais tiveram crescimento no número de cotistas de janeiro a maio de 2022.

 

O destaque ficou com o fundo Hectare CE (HTLG11) que registrou um aumento de 16,43% no total de investidores detentores de cotas, de 158.097 em 31 de dezembro de 2021 para 184.069 em maio.

 

Em segundo lugar, o BTG Pactual Logística (BTLG11) teve crescimento de 12,12% na base de cotistas, saindo de 151.858 em dezembro para 170.256 em maio.

 

Na sequência, o FII Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) apresentou uma alta de 10,96% na quantidade de detentores de cotas, de 222.193 no fim de 2021 para 246.555 nos cinco primeiros meses do ano.

 

A lista de Fundos Imobiliários com aumento no número de cotistas no período ainda tem Maxi Renda (MXRF11) com 10,06%, BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) que apresentou alta de 4,08%, CSHG Logística (HGLG11) com avanço de 3,74%, Vinci Shopping Centers (VISC11) com mais 3,11%, XP Malls (XPML11) com 2,38%, XP Log (XPLG11) que subiu 2,15% e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) com crescimento de 1,86%.

 

LEIA MAIS: SURPRESAS JUNINAS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

 

De acordo com Moraes, a última ocorrência de uma diminuição no número de investidores de FIIs foi em 2016, quando o mercado ainda tinha menos de 100 mil investidores.

 

“Mesmo com um cenário adverso para fundos de imóveis, o número de investidores segue crescendo e as emissões de cotas são muito importantes para o aumento de cotistas porque as corretoras fazem um grande esforço de distribuição”.

 

O volume total captado no ano por meio de emissões de novas cotas pelos FIIs - ofertas púbicas CVM 400 - foi de R$ 10 bilhões, com 32 registros de operações, quantidade que não atinge a metade do volume total de 2021 (R$ 24 bilhões em captações e 76 registros de emissões).

 

Moraes ainda chama a atenção para a quantidade de Fundos Imobiliários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) entre aqueles que tiveram aumento na base de cotistas. Os CRIs são títulos com remuneração atrelada, em geral, à inflação oficial (IPCA) e ao CDI.

 

Em 2022, os chamados 'fundos de papel' respondem por cerca de 70% de todo o volume captado em ofertas públicas.

 

“Nos últimos tempos, são os fundos de recebíveis que estão conseguindo fazer novas emissões de cotas. Alia-se a isso a alta dos juros e da inflação, que favoreceu a rentabilidade desse segmento”.

 

Luis Nuin, analista da Levante, afirma que há correlação no aumento de número de cotistas em dois dígitos para os fundos do tipo papel.

 

“O movimento de alta de juros, a reboque de inflação persistente, melhorou a atratividade dos recebíveis imobiliários como proteção contra inflação. Não é surpresa alguma que esses fundos atrelados à correção via CDI ou Selic têm distribuído dividend yield de dois dígitos baixos, se colocando como ótima opção para proteger o poder de compra em épocas de corrosão de renda via inflação galopante”.

 

Para o analista, os fundos de tijolo ganharam menos investidores justamente pelo momento econômico adverso, que inspira bastante cuidado.

 

“Há valor na grande maioria dos fundos dessa classe, mas o destravamento de valor deve ocorrer mais claramente à medida em que o ciclo econômico dê sinais de melhora consistente”.