Junho é um mês de festas com várias celebrações por todo o Brasil. Da mesma forma, foi momento de comemoração entre muitos cotistas de Fundos Imobiliários.

 

O fechamento do mês e do primeiro semestre de 2022 para os FIIs trouxe surpresas aos investidores. Algumas dignas de fogos de artifício como nas quermesses pelo país afora, e em uma demonstração de que muitos gestores souberam pular a fogueira da crise econômica para a obtenção de lucros. 

 

 

Isso porque a legislação prevê a distribuição aos cotistas de, no mínimo, 95% dos lucros obtidos e apurados no regime de caixa pelo fundo durante o semestre dentro do próprio período. Ou seja, junho é o prazo final para o acerto de contas do FII com esta norma.

 

A partir do levantamento feito pela área de análise do Clube FII, o FII que pagou a maior diferença de dividendos entre maio e junho, de R$ 1,10 para R$ 3,30 – um salto de 200% - foi o Fundo Imobiliário CSHG Logística (HGLG11).

 

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Em segundo lugar, ficou o Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) com uma diferença de 46,34% da distribuição entre maio e junho, que passou de R$ 0,82 para R$ 1,20.

 

O terceiro lugar no pódio foi do Fundo Imobiliário Kilima FOF Suno 30 (KISU11) que teve uma variação de 42,86% após dividendos de maio a R$ 0,07 e de junho a R$ 0,10.

 

Eduardo Levy, gestor do KISU11, explicou que, embora a última emissão, em meados de 2021, tenha gerado preocupação dentro e fora do fundo, o FII foi o que apresentou o maior caixa entre os Fundos de fundos (FOFs) do mercado.

 

“É verdade que a distribuição maior se deu por conta do fechamento do semestre, mas esses são ganhos realizados e represados ao longo do semestre”.

 

Levy também chama a atenção para os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que compõem 40% do KISU11 e tiveram distribuição significativa, além de apreciação de preços.

 

“Existe a possibilidade de você ter ganhos e eles são distribuídos agora no final do semestre. Essa foi a razão pela qual nós distribuímos algo que não era esperado”.

 

O gestor ainda disse que o lucro foi ainda maior, mas teve que ser retido como reserva de segurança do fundo para um cenário econômico não tão favorável ao segmento FII previsto para os próximos meses.

 

“Seguramos o que era possível. Aproveitamos para realizar alguns prejuízos e deixar a carteira em uma posição muito confortável olhando para os próximos 12 ou 18 meses em que o CDI deve bater o seu teto e a inflação começar a convergir mais para a banda. Com isso, no ano que vem, o Banco Central pode voltar a diminuir juros, o que afeta diretamente os Fundos Imobiliários”.

 

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Outro destaque de alta foi do fundo TRX Real Estate (TRXF11) que subiu o pagamento em 23,53% entre maio e junho, com dividendos de R$ 0,85 e de R$ 1,05, respectivamente.

 

Em quinto lugar, o Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) teve variação de 19,57% entre maio e junho nas distribuições de dividendos pagas aos cotistas, com avanço de R$ 0,92 para R$ 1,10.

 

Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, disse que o acréscimo de junho é consequência de mais duas vendas de imóveis dentro da estratégia de reciclagem do portfólio do RBVA11 de venda de imóveis que não são ‘core’ - essenciais, na tradução do termo em inglês - para o varejo, além da aquisição de ativos com vocação para varejo, capacidade de atração de locatários de primeira linha e com bons riscos de crédito.

 

Ainda de acordo com Scal, mais de 10 imóveis foram vendidos desde que o fundo iniciou essa estratégia.

 

“As duas agências vendidas são exemplo disso. Conseguimos TIRs – Taxas Internas de Retorno - de 17,74% ao ano e 22,70% ao ano para cada imóvel. O ganho de capital gerado foi de R$ 3,3 milhões e precisou ser distribuído. Por isso, houve um aumento na última distribuição”.

 

Aos cotistas do RBVA11, as operações com os ativos no primeiro semestre ainda devem render outras surpresas até o fim do ano.

 

“Lembrando que essa venda ainda deve gerar mais R$ 3,5 milhões de ganho de capital no segundo semestre, quando devemos liquidar a última parcela da compra. O valor também deve ser distribuído na conclusão da operação”, afirma Scal.

 

No ajuste dos fundos de fim de semestre, não houve apenas fundos com variações positivas. O destaque de redução de distribuição foi do Fundo Imobiliário Luggo (LUGG11) com queda de 11,67%, após distribuição em maio de R$ 0,60 e em junho de R$ 0,53.

 

Fora da regra do mínimo de distribuição de 95% dos lucros do fundo, o Fiagro – Fundo de Investimentos das Cadeias Produtivas do Agronegócio – Kinea Crédito Agro (KNCA11) registrou recuo de 42,36% no pagamento de dividendos, com distribuição em maio de R$ 1,44 e em junho de R$ 0,83.

 

A próxima data limite para o cumprimento da norma de distribuição é 31 de dezembro em que os cotistas de Fundos Imobiliários devem receber dividendos, em geral, acima do esperado como se fossem um presente - com poucos dias de atraso - de Papai Noel pelo bom comportamento de gestores durante 2022.