O Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) assinou compromissos de venda de duas lojas atualmente alugadas para a Casas Pernambucanas, uma em Francisco Beltrão, no Paraná, e a outra na cidade de Garça, no interior de São Paulo, por um total de R$ 11,05 milhões.

 

O nome do comprador não foi informado pela administradora do fundo, a Credit Suisse. Ele fará juz ao aluguel mensal de R$ 39.080,55, equivalente a cerca de R$ 0,002 por cota.

 

 

A loja do Paraná fica na Avenida Júlio Assis Cavalheiro, n° 655, na cidade de Francisco Beltrão, e custará R$ 7,8 milhões.

 

O fundo recebeu uma parcela no compromisso de compra e venda (CVC) de R$ 3,12 milhões. Haverá ainda 23 parcelas intermediárias mensais no valor de R$ 195.000,00 cada, com o vencimento da primeira em 30 dias. A correção será pelo CDI do período entre a data da compra e o pagamento.

 

Uma parcela final de R$ 195.000,00 será paga em 30 dias após o vencimento da última parcela intermediária, quando haverá a outorga da escritura do imóvel. A prestação também será corrigida pelo CDI.

 

O preço a ser recebido pelo fundo nesta transação, sem considerar as correções nas parcelas, é equivalente a R$ 5.836 por metro quadrado.

 

O imóvel foi adquirido em novembro de 2020 e o custo do fundo com o ativo, entre aquisição e benfeitorias, foi de R$ 5,6 milhões, equivalente a R$ 4.189 por metro quadrado.

 

Assim, com o recebimento das parcelas, a transação gerará um lucro em regime de caixa de R$ 2,2 milhões, sem considerar as correções. O valor é equivalente a R$ 0,12 por cota.

 

O preço de venda do imóvel é 39% superior ao valor investido, 44% acima do valor de laudo do imóvel em 2021 e 38% maior do que o valor do laudo de aquisição de 2020.

 

A taxa interna de retorno (TIR) anualizada da transação é de cerca de 21,1%, sem considerar as correções. A TIR projeta as receitas geradas – fluxo de caixa - ao longo de um período e é usada por investidores para indicar se um projeto é viável ou não.

 

Outro compromisso de compra e venda anunciado pelo HGRU11 foi da loja na Praça Rui Barbosa, nº 373, em Garça, São Paulo, também alugada pela a Casas Pernambucanas.

 

O preço de venda do imóvel será de R$ 3,25 milhões. O fundo recebeu uma parcela CVC de R$ 1,63 milhão e receberá outra uma parcela final de R$ 1,63 milhão em 25 de julho com a escritura definitiva do imóvel, sem correção monetária.

 

O valor da transação equivale a R$ 8.695 por metro quadrado. O imóvel foi adquirido pelo fundo em novembro de 2020, e fez um investimento no ativo de R$ 2,4 milhões, equivalente a R$ 6.405 por metro quadrado.

 

O lucro com a operação em regime de caixa será de de R$ 856.120,23, equivalente a cerca de  R$ 0,05 por cota.

 

O preço de venda do imóvel é 36% superior ao valor investido, 97% acima do valor de laudo do imóvel em 2021 e 86% maior que o valor do laudo de aquisição de 2020.

 

A TIR da transação será de 26,1%.

 

O comprador do imóvel também não teve o nome divulgado. Ele fará jus ao aluguel mensal de R$ 16.801,08, equivalente a cerca de R$ 0,001 por cota.

 

O Credit Suisse afirmou nos comunicados das operações que as vendas estão em linha com a estratégia de desinvestimento de imóveis abordada no relatório gerencial de janeiro de 2022.

 

Um dos alvos de vendas, desde então, tem sido os imóveis ocupados pela Casas Pernambucanas em diferentes estados. Já foram vendidas quatro lojas até o momento, em Batatais (SP), Lorena (SP), Caçador (SC), São Sebastião do Paraíso (MG), além dos CVCs de Francisco Beltrão (PR) e Garça (SP).

 

De acordo com o último relatório gerencial do HGRU11 de 8 de junho, o foco é em oportunidades de venda de parte portfólio com ganho de capital.

 

“O objetivo claro é de melhor precificar o fundo no mercado secundário – bolsa de valores -  além de reforçar a tese da qualidade do portfólio ao qual o CSHG Renda Urbana FII está alocado”.