A gestora Pátria formalizou nesta quinta-feira (9) a notícia - que já circulava no mercado - da aquisição de 50% da VBI Real Estate. Os valores não foram informados.

 

O movimento não surpreendeu os participantes da indústria de Fundos Imobiliários que, só nesta semana, receberam outros dois anúncios de operações M&A – sigla em inglês que pode ser traduzida em Fusões e Aquisições. Isso sem contar os outros 'deals' desde o início de 2022.

 

 

A corretora Warren e a gestora Vectis também divulgaram uma parceria para a criação de novos produtos e consolidação institucional.

 

De véspera, a Ourinvest havia anunciado a venda da Ourinvest Real Estate e da Securitizadora - que detém a titularidade de 99,99% das ações da companhia - para a Fator Capital.

 

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Ao longo deste ano, as notícias de operações de fusão e aquisição tornaram evidente uma tendência de consolidação do mercado de Fundos Imobiliários e de securitizadoras.

 

“Entre os efeitos positivos, vamos observar os fundos e as gestoras ficando maiores. Fundos maiores possuem mais imóveis, mais inquilinos e, consequentemente, geram mais estabilidade de renda. Já do ponto de vista de gestoras, quanto maior forem, mais ganho de escala conseguem obter”, explicou Rodrigo Costa Medeiros, analista de Valores Mobiliários Fundamentalista do DesmistificandoFII.

 

Medeiros lembra que uma gestora tem um custo elevado e, se não tiver um porte minimamente razoável, possivelmente sua equipe tenderá a ser menor, deixando de ter colaboradores importantes para o fundo. No entanto, a fusão das gestoras ou a compra de uma por outra pode levar a uma concentração muito grande dos fundos na mão de poucos.

 

“Isso reduz a concorrência, o que poderia reverter em taxas mais elevadas, especialmente as taxas e os custos de emissão de nova cotas”.

 

Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças e sócio do Clube FII News, acredita que o impacto desse movimento seja positivo para os investidores porque demonstra que o mercado vem se profissionalizando cada vez mais.

 

“As maiores gestoras contam com uma melhor estrutura e equipe de profissionais que são necessários para uma gestão de qualidade dos portfólios. Pontualmente, alguns investidores podem preferir fundos menores e com objetivos mais específicos, mas é natural que o mercado penda para estruturas maiores, ainda mais nos períodos difíceis”.

 

Para Moraes, esse tipo de consolidação acontece em qualquer segmento da economia. No mercado de FIIs, não seria diferente.

 

“Ainda há espaço para mais consolidação”, afirma.

 

 

Os ‘big deals’ sem valores revelados

 

A operação de aquisição da VBI pelo Pátria será estruturada em duas etapas. A primeira está prevista para ser concluída em 60 dias e envolve a aquisição de 50% da VBI para pagamento em dinheiro, além da inclusão de dois veículos de REIT – fundo imobiliário que opera nos Estados Unidos - brasileiros existentes do Pátria.

 

Durante a primeira etapa, a equipe de Real Estate – mercado imobiliário em inglês - do Pátria trabalhará em conjunto com a VBI que vai gerenciar efetivamente a plataforma do Pátria no Brasil.

 

Embora os valores do negócio não tenham sido revelados, o cronograma dos pagamentos foi divulgado horas depois do comunicado oficial: serão em dinheiro em duas parcelas para 2022 e 2023, mais um pagamento adicional condicionado ao crescimento dos lucros por comissão dos ativos sob gestão (AuM) da VBI a ser pago entre 2024 e 2027.

 

O pagamento da segunda fase será dividido em duas parcelas anuais a serem pagas em uma combinação de dinheiro e ações classe A do Pátria. Cada parcela será limitada a 50% do valor total do pagamento nesta segunda fase.

 

Quando concluída, a segunda etapa levará à propriedade e integração plenas da plataforma VBI pelo Pátria dentro do período de 24 a 36 meses.

 

A VBI tem R$ 5,7 bilhões sob gestão e está entre as principais gestoras de Fundos Imobiliários nos setores de shopping centers, escritórios, residenciais, industriais e residências estudantis. Os cinco Fundos Imobiliários sob sua gestão são o VBI Logístico (LVBI11), VBI CRI (CVBI11), o VBI Reits FOF (RVBI11), o VBI Prime Properties (PVBI11) e o VBI Consumo Essencial (EVBI11).

 

O Pátria possui R$ 25 bilhões sob gestão e tem presença ou parcerias estratégicas em várias partes do mundo. Os dois Fundos Imobiliários sob sua gestão são o Pátria Edifícios Corporativos (PACT11) e o Pátria Logística (PATL11).

 

Embora o 'deal' ainda leve cerca de cinco anos para ser concluído, os sócios do Pátria, responsáveis pela área imobiliária, já passarão a integrar o comitê de investimentos e o conselho de administração da VBI.

 

 

 

 

Uma outra operação divulgada na semana foi da corretora Warren com a gestora Vectis.

 

A Warren já coordenou ofertas para FIIs no mercado brasileiro, além de ter atuação em estruturação de operações de crédito no mercado imobiliário.

 

A gestão de FIIs já estava nos planos da corretora como relatado por Gustavo Kosnitzer, head de mercado de capitais da Warren, em entrevista ao Clube FII News em fevereiro de 2022.

 

Já a Vectis faz a gestão dos FIIs Vectis Juros Real (VCJR11), Vectis Renda Residencial (VCRR11) e Vectis Datagro Crédito Agronegócio Fiagro (VCRA11).

 

No comunicado à imprensa, as empresas afirmam que, juntas, se mobilizam para dar acesso a públicos mais diversosa, além de criar produtos estruturados com as duas marcas que antes eram exclusivamente oferecidos somente por outro grande banco do mercado.

 

No mercado, sabe-se que esta outra instituição financeira é o Itaú Unibanco.

 

De véspera, a Ourinvest anunciou a venda da Ourinvest Real e da Securitizadora - que detém a titularidade de 99,99% das ações da companhia - para a Fator Capital.

 

O novo nome social da companhia após a aquisição é Fator ORE Securitizadora, que teve aprovação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

 

O Fator é gestor do FII Fator Veritá (VRTA11). Já o Ourinvest tem forte presença na indústria com os Fundos Imobiliários Edifício Ourinvest (EDFO11B), Ourinvest JPP (OUJP1), Ourinvest Renda Estruturada (OURE11), Ourinvest RE I (WTSP11B), Ourinvest Logística (OULG11). Ourinvest Fundo de Fundos (OUFF11) e o Ourinvest Innovation Fiagro (OIAG11).

 

 

Entenda a concentração no mercado FII

 

Em março, o mercado de Fundos Imobiliários já repercutia a aquisição do controle da gestora Habitat Capital Partners - que vinha em franca ascensão - pela XP Asset. A operação também não teve o valor informado e já passou pelo órgão antitruste brasileiro, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE).

 

O movimento de consolidação no mercado incluiu também securitizadoras, a exemplo da aquisição da gestora Core pela Asa Investments, e da fusão entre Mauá Capital e Jive Investments, ambas operações anunciadas em maio.  

 

Alexandre Machado, sócio-gestor na Hedge Investments, acredita que é natural existir um processo de consolidação e que grandes gestoras tenham interesse em aumentar participação na indústria de FIIs.

 

O gestor explica que, embora a indústria de Fundos Imobiliários tenha ganhado tração recentemente, representa apenas 3,1% da indústria de fundos de investimentos no Brasil que totaliza R$ 6,9 trilhões, segundo dados da ANBIMA, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais.

 

“A consolidação é muito positiva para a indústria, já que há uma tendência de ganho de robustez, qualidade e visibilidade, o que inclui investidores estrangeiros e institucionais”.

 

 

 

 

Felipe Ribeiro, sócio do Clube FII responsável pela área de dados de Certificados de Recebíveis Imobiliários, diz que o total de ativos sob gestão envolvidos nos ‘deals’ representam 10,50% do total da indústria de Fundos Imobiliários, segundo números do ranking da ANBIMA de gestores do mês de abril.

 

“Além de ser um número super representativo, também confirma que o mercado está em consolidação”.

 

Ribeiro explica que o mercado brasileiro costumava ser pulverizado entre muitas gestoras com baixos valores sob gestão.

 

De acordo com o especialista, das 176 gestoras registradas em abril, 60 estavam abaixo da marca dos R$ 100 milhões sob gestão e representavam um total de, apenas, R$ 2,3 bilhões. É o equivalente a 1,07% do AuM do mercado de FIIs. O mercado FII brasileiro operou um total de R$ 220,8 bilhões no período.

 

“Uma realidade completamente diferente de mercados desenvolvidos como os Estados Unidos, onde a indústria de REITs possui 213 gestoras que operam US$ 1,6 trilhões”, conclui.