Ambiente econômico hostil com juros altos, inflação fora do controle do Banco Central e queda na renda do brasileiro. Um coquetel perigoso que coloca em risco a saúde da indústria de Fundos Imobiliários. Como consequência, os participantes do mercado fazem movimentações ágeis em um ritmo frenético de fusões e aquisições.

 

Os pequenos, mais vulneráveis, são adquiridos pelos maiores que aproveitam os custos-oportunidades que costumam surgir em cenários desafiadores.

 

 

A gestora Pátria comprou 50% da VBI Real Estate para se fortalecer em Fundos Imobiliários.

 

A corretora Warren se uniu à gestora Vectis para enfrentar a hegemonia do Itaú Unibanco em produtos financeiros.

 

O Banco Ourinvest vendeu o Ourinvest Real e a securitizadora da instituição para a Fator Capital também com intenção de ganhar força no enfrentamento da concorrência.

 

A Habitat Capital Partners adquirida pela XP, que vem demonstrando a maior voracidade no mercado financeiro brasileiro em comprar participantes menores.

 

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Estes são apenas alguns dos exemplos de operações de M&A ocorridas somente em 2022.

 

Na visão de Moise Politi, head de Fundos Imobiliários da REC Gestora de Recursos, o movimento de consolidação de gestoras ocorre por dois motivos. O primeiro é a busca por complementariedade, uma vez que algumas gestoras são especialistas em um tipo de Fundo Imobiliário ou outras classes de ativos que podem agregar às gestoras compradoras.

 

O outro motivo da concentração no mercado FII, de acordo com Politi, é pelo volume. É o caso de gestoras que buscam mais fundos e ativos sob gestão para utilizar na alavancagem operacional – busca de maior lucro com a operação - onde há mais receita no mesmo nível de despesa.

 

“Quando uma gestora cresce organicamente ou por aquisições, ela tem mais relevância no mercado e consegue atrair mais investidores, além de maior atenção dos distribuidores e dos participantes em ofertas. Um eventual IPO ou venda estratégica tem maior valor na proporção do tamanho do volume de uma determinada gestora”.

(Infográfico corrigido em 11/06/2022)

 

Politi acredita que o movimento de consolidação encontrará um limite e a indústria continuará a ser pulverizada no futuro.

 

“Podem se consolidar umas 10, 12, mas há 64 gestoras de Fundos Imobiliários, o que é um número muito grande. Depois que há a consolidação, o total cai para 54, mas aparecem outras 10 porque o mercado é dinâmico e sempre aparecem novos players – participantes - com novas ideias e novos fundos”.

(Tabela corrigida em 11/06/2022)

 

Felipe Ribeiro, especialista em operações estruturadas e sócio do Clube FII, avalia que o movimento de fusão das gestoras ou de compras de participações minoritárias por grandes players é da indústria de gestão como um todo e deve continuar aumentando com intensidade.

 

No caso dos Fundos Imobiliários, de acordo com Ribeiro, um ciclo de alta de juros dificulta a captação, principalmente, das casas que ainda não têm um grande histórico.

 

“Isso faz com que elas fiquem ainda mais vulneráveis a um movimento de perder os fundos por meio de fusões e incorporações por fundos maiores ou de venda das participações ou de participação minoritária para assets maiores”.

 

 

Preparação para regulação mais rígida?

 

Uma mudança prevista para este ano na regulação que prevê um aumento das responsabilidades dos gestores de Fundos Imobiliários pode estar servindo como um 'incentivo' a pequenas gestoras terem maior interesse em ser adquiridas pelas maiores no mercado.

 

A norma ICVM 555 está passando por uma reforma e a proposta inicial da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) prevê atribuir ao gestor a classificação de prestador de serviços essencial, em conjunto com o administrador.

 

A proposta é respaldada na Lei da Liberdade Econômica nº 13.874 de 2019, que prevê a separação de responsabilidades. Atualmente, o administrador é responsável por tudo o que acontece em um fundo.

 

“Se isso for incluído na nova instrução, com mais responsabilidade para gestores, virá a necessidade de maior estrutura, mais profissionais etc. Mais um motivo para acelerar esse processo de consolidação. Afinal, gestoras pequenas terão dificuldades de cumprir as regras”, afirma Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças e sócio do Clube FII.

 

Movimentos similares estão acontecendo em outros mercados com gestoras e empresas em geral, lembra o advogado Carlos Eduardo Ferrari, especialista em mercado de capitais e sócio fundador do NFA Advogados.

 

Ele explica que o objetivo da nova norma é o da contratação de serviços em nome do fundo fazer parte do mandato de mais de um prestador de serviço, ficando a cargo do gestor a contratação de serviços mais diretos do fundo.

 

“A ICVM 555 cria uma expectativa no incremento das operações e o fomento à rigidez do mercado, além de um maior protagonismo das gestoras à medida em que o regulador deve alinhar atribuições e responsabilidades dos prestadores de serviços com a autonomia trazida pela Lei de Liberdade de Econômica”.

 

Avalanche de M&A: pra onde o investidor deve correr?

 

Rodrigo Costa Medeiros, analista de Valores Mobiliários Fundamentalista do DesmistificandoFII, lembra que foi a existência de várias gestoras e a concorrência entre elas que trouxe situações como gestores pagando custo de emissão, negociando taxas muito baixas ou mesmo pagando eventuais excedentes.

 

“Quando você concentra o setor na mão de poucos, há uma redução natural da concorrência e das inovações no mercado que acabam tendo dificuldade de surgir”.

 

De acordo com o analista, o volume de operações M&A é motivado pelo aumento do tamanho dos fundos em detrimento da liquidez - recursos financeiros - e ainda com o agravante de uma maior dificuldade na captação de dinheiro com novas emissões.

 

“No caso de FIIs, a barreira diante de eventual oferta hostil - operação não solicitada ou previamente conhecida pelo conselho de administração da empresa-alvo da aquisição - ainda é pequena, e a oscilação do preço de mercado das cotas favorece o interesse pela gestão ou por ativos relevantes”.

 

Medeiros ainda explica que outro fator negativo com as fusões ou compras na indústria FII seria uma gestora desenvolver um excelente trabalho no mercado, ser comprada, e parte dos seus colaboradores ser desligada como ganho eficiência - conhecido no mercado como sinergia - perdendo-se, assim, a qualidade que pode ter levado o cotista a adquirir as cotas daquele fundo. 

 

Por isso, de acordo com o analista, o investidor deve fazer dois movimentos. O primeiro é considerar estas situações na análise para compras de novas cotas.

 

“É necessário considerar que um fundo eventualmente pequeno e com um desconto elevado poderá sofrer uma fusão com outro fundo e, aquele desconto que parece elevado, perder-se um pouco nessa conta de fusão. Assim, relativizar este desconto, especialmente em fundos pequenos, é essencial considerando sempre que parte do desconto pode se perder em uma eventual fusão”.

 

Já o segundo movimento necessário ao cotista é participar ativamente das assembleias que possam levar às fusões de fundos ou à troca de gestores, e que podem decidir o futuro de um fundo.

 

As fusões precisam ser aprovadas pelos cotistas, bem como a troca de gestora. Caso a negociação não seja favorável, o cotista deverá expressar o seu voto em assembleia, defendendo o seu interesse.

 

“Assim, como em qualquer negociação, há pontos positivos e negativos e o investidor precisará estar atento a cada negociação, avaliando se aquele negócio específico está sendo neutro, positivo ou negativo para o seu fundo. Isso só é possível com a participação em assembleia para votar com base em sua convicção”.