A São Carlos anunciou no fim de julho a venda de sua participação em oito empreendimentos por R$ 837,2 milhões. Ao todo, estão sendo transacionados cerca de 78,2 mil m² de área bruta locável em edifícios localizados em Campinas, São Paulo e no Rio de Janeiro.

Segundo a apuração da equipe de reportagem do REsource, a JiveMauá é a compradora e está estruturando um fundo no qual a própria São Carlos atuará como consultora, a transação deve ser paga parte em dinheiro e parte em cotas. A equipe de inteligência da SiiLA estima que a  operação, no geral, tenha registrado um cap rate de 7,8%. Procurada pela equipe de jornalismo, a JiveMauá não quis comentar sobre o assunto.

Novo fundo

De acordo com a apuração exclusiva da equipe de reportagem do Resource, o novo fundo será administrado pela XP Investimentos e seguirá uma estratégia de trabalhar com os ativos e vendê-los conforme a evolução de mercado.

O FII seguirá uma composição estrutural composta por dois tipos de cotas: sênior e subordinada, semelhante ao FII recente de logística da própria JiveMauá, o MCLG11. O fundo en questão possui uma rentabilidade pré-definida de IPCA + 9% ao ano e as cotas possuem um prazo de encerramento de 5 anos, a expectativa é que o novo FIl de escritórios siga características semelhantes.

Ativos

A lista inclui três ativos no Rio de Janeiro (Pasteur 110, Passeio 42 e Centro Empresarial Visconde de Ouro Preto), um em Campinas (Globaltech) e quatro em São Paulo (Alexandre Dumas, SPOP II, EZ Towers - Torre A e Paulista Office Park).

Os empreendimentos estão sendo vendidos na totalidade da participação da São Carlos, com exceção da EZ Towers, cuja venda parcial corresponde a 22,2 mil m² - cerca de 50% do ativo —, o único classe A+ do portfólio incluído na operação.

De acordo com o fato relevante, a transação será dividida em duas etapas: 70% pagos à vista, cerca de R$ 585 milhões, e os 30% restantes quitados por meio de cotas do FIl em constituição. Apesar do montante, o valor da transação foi 18% inferior ao valor de mercado dos empreendimentos, segundo o próprio comunicado.

Foto: Divulgação

Globaltech, SPOP II, Paulista Office Park, Pasteur e o Centro Empresarial Visconde de Ouro Preto são os únicos ativos com vacância zerada. Já o Passeio e a EZ Towers estão com 18% e 12% de vacância, respectivamente. O único ativo 100% vago é o Alexandre Dumas, na Chácara Santo Antônio, em São Paulo.

São Carlos

Após essa transação, o portfólio da São Carlos passará a contar com 43 imóveis, com cerca de 276 mil m² e valor de mercado de R$ 2 bilhões, segundo a própria empresa.

A movimentação da vendedora não é a primeira. Em 2023, a São Carlos vendeu quatro ativos - sendo três classe B e um classe A - para a Kinea, operação que deu origem ao FII KORE11, alvo de polêmica devido à Renda Mínima Garantida do imóvel.