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    Recebíveis Imobiliários

    XPCI11 destaca mudanças na carteira em abril

    Relatório gerencial do fundo XP Crédito Imobiliário detalha aquisições de Certificados de Recebíveis Imobiliários e algumas vendas de ativos do portfólio

    Por Luciene Miranda
    sexta-feira, 27 de maio de 2022 Atualizado

    O Fundo Imobiliário XP Crédito Imobiliário (XPCI11) destacou as operações com os ativos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) em abril no relatório gerencial divulgado na noite desta sexta-feira (27).

     

    O fundo tem como objetivo obter ganhos com a aplicação de recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário como CRI, debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

     

    XPCI11 destaca mudanças na carteira em abril

     

    A XP, gestora do fundo, informou que fez pequenas vendas de ativos do portfólio, além de duas aquisições: os CRIs Amy e Mateus.

     

    O ativo CRI Amy no valor de R$ 30 milhões e rentabilidade CDI + 3% a.a. é uma operação imobiliária com o grupo Amy com garantias como alienação fiduciária (AF) de duas lajes do HL Faria Lima, cessão fiduciária dos recebíveis dessas lajes e aval corporativo e dos sócios.

     

    Já o CRI Mateus no valor de R$ 35 milhões e rentabilidade de IPCA + 7,15 a.a. é lastreado em contratos de locação atípicos firmados com a rede Mateus Supermercados e garantias como alienação fiduciária (AF) de imóveis no valor de R$ 149 milhões com um LTV - percentual do valor de avaliação do imóvel a ser concedido em financiamento - de 54% na série sênior e de 82% na série júnior, e fiança do Grupo Mateus com rating AA (bra) pela Fitch Ratings.

     

    De acordo com o relatório, no início de maio, houve ainda um aumento de R$ 5 milhões da posição no CRI Mateus.

     

    “A gestão segue ainda mais focada em empresas de balanços muito sólidos ou estruturas de securitização com ampla sobrecolaterização - a prestação de uma garantia maior que o suficiente para cobrir perdas potenciais em casos de inadimplência - e mecanismos de mitigação de riscos”.

     

     

    XPCI11:  4ª emissão e dividendos 

     

    Em 29 de abril, foi encerrada a oferta de novas cotas da 4ª emissão do XPCI11 com a captação de um volume total de R$ 172, 2 milhões, sem considerar a taxa de distribuição.

     

    Ainda de acordo com a gestão, o FII segue com uma alavancagem de cerca de R$ 10 milhões via operações compromissadas que deve ser quitada nos próximos dias com os recursos da oferta.

     

    A última distribuição do fundo foi de R$ 1,18 por cota paga em 13 de maio e equivalente a um dividend yield de 1,22%.

     

    Para cada nova cota subscrita no direito de preferência da oferta foi distribuído o valor de R$ 0,75. Já para as sobras da operação houve a distribuição de R$ 0,10 por nova cota.

     

     

    Mudanças na carteira de FIIs 

     

    O portfólio de Fundos Imobiliários é considerado pela gestão do XPCI11 uma estratégia de alocação tática e de otimização do caixa.

     

    No mês de abril, o fundo adquiriu R$ 4,9 milhões do FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) e R$ 5,3 milhões do BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11).

     

    “O foco dos FIIs adquiridos permanece em fundos de papel que, na opinião da gestão, são de maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk – altas notas de classificação de crédito e risco médio na tradução do inglês - cujos preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma maior carteira de CRIs por preços muito descontados”.

     

    Houve ainda a venda de uma posição do fundo XP Malls (XPML11) em volume aproximado de R$ 1 milhão, segundo o relatório.

     

    A XP ainda afirmou acreditar que, em poucos meses, o FII de shopping que compõe o portfólio do fundo trará ganhos de capital, ainda que os preços médios de aquisição pelo fundo estejam abaixo dos atuais patamares.

     

    “O time de gestão optou por aguardar para alienações mais relevantes baseado nos modelos de valuation - estimativa do valor real da carteira do FII - que apontaram preços muito deprimidos e uma recuperação dos números dos ativos muito relevante”.

     

    A carteira de FIIs do XPCI11 encerrou o mês de abril com saldo de R$ 48,17 milhões.


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