Entregando uma rentabilidade de 149% do Certificado de Depósito Interbancário (CDI) em 2025, o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Fyto Recebíveis Imobiliários (FYTO11) pretende realizar três novas alocações nos próximos meses, visando gerar valor ao cotista e ampliar o potencial dos dividendos distribuídos, mas sem riscos adicionais ao seu portfólio.

A mitigação de riscos e estabilidade dos dividendos são os principais focos da gestão, com estruturação das operações feitas “in house”com excesso de fluxo de recebíveis frente ao saldo devedor e sem que as estruturas dependam de novas integralizações de recursos para conclusão de obras em andamento. O FYTO11 não possui alavancagem e suas operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) contam com garantias reais, sem alocação em equity ou desenvolvimento.

“Entendemos que, no atual momento de mercado, os investidores ainda estão muito avessos ao risco e tentamos também dar uma resposta a isso nas novas alocações. Então, estamos priorizando operações com volumes menores, que representem uma concentração menor no PL, tenham taxas acima das atuais da carteira e que possamos participar ativamente das estruturações”, destaca Eduardo Martins, da equipe de gestão da Fyto Capital, mencionando a estratégia de redução do risco de crédito, mesmo em momentos de estresse.

Três novas alocações, com risco mitigado

A gestão realizou algumas movimentações no portfólio objetivando a diminuição do risco do fundo e aumento da rentabilidade. O FYTO11 conta com 93,4% do seu patrimônio líquido alocado em CRIs, distribuídos em 33 operações, e o caixa disponível deverá ser utilizado na aquisição de novos ativos. Com esta estratégia, a gestão busca diminuir a concentração dos maiores ativos e elevar a taxa média de aquisição do portfólio, atualmente medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)+10,3% ao ano.

“Analisando o fluxo de recebíveis, trazido a valor presente, dividido pelo saldo devedor da operação, praticamente todas as operações possuem excesso de lastro. Além disso, a maior parte das operações estão com obras concluídas ou muito próximas a ficarem concluídas, acima de 90%”, explica Martins.

Atualmente, está prevista a aquisição de três novos ativos, dois com liquidação em junho e um no início de julho, conforme apontado no último relatório gerencial, referente ao mês de maio. Duas das operações foram originadas e estruturadas pela Fyto Capital, enquanto outra veio a mercado por meio de parceiros. Sendo estas operações com volumes menores, de nicho e com garantias reais.

“A maior operação que temos no pipeline possui um volume de 6 milhões de reais, o que equivale a 4% do Patrimônio Líquido (PL). As outras duas operações equivalem a 2,6% do PL e 1,5% do PL. Estamos buscando diversificar o portfólio de maneira consistente”, completa Eduardo Martins, que considera o momento atual como favorável para novas alocações, tendo em vista que os títulos Notas do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) estão sendo negociados no patamar acima de IPCA+7%.

“Entramos em operações que possuam um prêmio de risco de 400 a 500 bps, em média, sobre a NTN-B. Hoje, como a NTN-B está sendo negociada com um cupom médio de 7%, conseguimos estruturar e adquirir CRIs com remuneração de IPCA + 12%, trazendo mais rentabilidade para o nosso investidor, sem necessariamente assumir mais risco”.

Rentabilidade histórica de 171% do CDI

O objetivo do FYTO11 é oferecer uma rentabilidade acima das NTN-Bs, tendo um prêmio de risco acima dos títulos públicos federais indexados ao IPCA. Desde sua fundação, em novembro de 2013, a rentabilidade histórica atingiu 171% do CDI. No mês de maio o fundo apresentou um dividend yield (DY) de 1,33%, equivalente a 137% do CDI, enquanto que, nos últimos 12 meses, o DY foi de 15,32%, o que corresponde a 141% do CDI.

O FYTO11 não divulga guidance, mas não espera grandes mudanças na distribuição em comparação com os últimos meses - a gestão busca compor um saldo de reservas acumuladas objetivando justamente uma menor volatilidade do dividendo. No entanto, com maior alocação do fundo nas próximas semanas, a expectativa é que isso se reflita na rentabilidade, com expectativa favorável para o carrego.

Como a carteira do FYTO11 é majoritariamente atrelada ao IPCA, o dividendo mensal é impactado diretamente pelo patamar dos indicadores de inflação e cupom de juros da carteira de ativos do fundo, segundo Martins. “A tese de investimento principal é a mesma desde 2013, tendo sido muito testada e se provada resiliente. Lembrando que passamos por diversas crises nos últimos anos, sendo a principal em 2015-2016 (com recessão econômica, inflação galopante e desemprego elevado), mas também passamos pela pandemia da Covid e pelas crises de crédito nesse meio do caminho (evento de Americanas, por exemplo). E o fundo tem essa mesma tese de investir em ativos indexados IPCA, com lastro pulverizado e garantias reais”.

A gestão entende que o FYTO11 pode aliar uma remuneração elevada nos ativos investidos com risco mitigado e bem controlado porque atua, preferencialmente, em operações de nicho, com volume de emissão menor, entre R$4 milhões e R$12 milhões. A equipe da Fyto Capital busca atuar na originação e estruturação dos CRIs, de forma que isso se reflita em uma maior taxa de aquisição e otimize a segurança jurídica da operação.

“Quando originamos e estruturamos nossas próprias operações, não cobramos nenhum tipo de taxa, nenhum tipo de fee. Buscamos reverter esses valores para os nossos cotistas através de uma taxa maior nos CRIs investidos. Hoje, temos uma taxa de aquisição em torno de IPCA+10,3% ao ano. Então, é uma taxa alta. E ainda assim fazemos isso sem assumir riscos em demasia para o fundo”, aponta o especialista.

Momento oportuno para o investidor

O cenário macroeconômico ainda é incerto, principalmente em relação à política monetária, o que leva a uma descorrelação entre os fundamentos e os patamares atuais das cotas – uma janela de alocação favorável para quem pensa em investir em FIIs com margem de segurança relevante. Com 15.281.388 cotas e mais de 10 mil cotistas, a gestora Fyto Capital entende que o momento é oportuno para novos investidores do FYTO11, citando três motivos que embasam a tese de uma relação entre risco e retorno positiva.

O primeiro deles é o carrego implícito da carteira, que estaria no patamar de IPCA+20,47%, considerando a cota de fechamento de mercado do dia 30 de maio, com um deságio de 15,18%. Como segundo ponto, a gestão enxerga potencial de valorização da cota patrimonial quando houver normalização das expectativas relacionadas à taxa de juros e diminuição da incerteza. Dessa forma, com o fechamento da curva de juros e marcação a mercado positiva, o valor patrimonial do fundo seria elevado. Em terceiro lugar, com uma melhora nos indicadores macroeconômicos e eventual diminuição da taxa de juros, o deságio atual da cota pode ser revertido, levando a um fechamento do gap entre a cota patrimonial e a cota à mercado.

No momento, a recompra de cotas não está na pauta da equipe de gestão, que leva em consideração a exposição das operações em relação ao PL, evitando a concentração dos ativos no portfólio e redução da liquidez. “Com menor quantidade de cotas negociadas em bolsa, teoricamente, você pode ter mais volatilidade na sua cota”, pondera Martins.

Confira detalhes sobre a estratégia e portfólio no último relatório gerencial do FYTO11.