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Recebíveis Imobiliários

Rio Bravo divulga estresse com CRI na carteira de dois Fundos Imobiliários

Gestora optou por transparência com cotistas ao descrever em fatos relevantes problema com repasse de pagamentos no Certificado de Recebíveis Imobiliários New Village, de empreendimento em Goiás

Por Luciene Miranda
terça-feira, 14 de junho de 2022 Atualizado

Os Fundos Imobiliários Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11) e Rio Bravo Crédito High Grade (RBHG11) anunciaram o vencimento antecipado e o resgate do Certificado de Recebível imobiliário (CRI) New Village, de empreendimento residencial em Abadia de Goiás, região metropolitana de Goiânia.

 

O vencimento antecipado é uma condição de contrato que antecipa a data do vencimento fixada quando a dívida é considerada vencida e o credor pode exigir o cumprimento integral da obrigação.

 

Rio Bravo divulga estresse com CRI na carteira de dois Fundos Imobiliários
Residencial New Village, em Abadia de Goiás na região metropolitana de Goiânia, que apresentou problema de fluxo de recursos entre incorporadora e securitizadora

 

De acordo com Guilherme Rheingantz, gestor dos FIIs de crédito da Rio Bravo, a decisão pelo vencimento antecipado do CRI New Village foi tomada em assembleia geral após a incorporadora WB Construtora não repassar o dinheiro do pagamento dos mutuários referente aos meses de novembro e dezembro de 2021 e de janeiro de 2022.

 

A dívida totaliza R$ 490.879,12 que não foi repassada à securitizadora True Securitizadora, responsável pela emissão do CRI.

 

“O empreendedor começou a desviar o recurso que deveria entrar na conta da securitizadora para a conta da própria empresa”, informou Rheingantz ao Clube FII News.

 

A WB ainda descumpriu obrigação pecuniária referente ao pagamento parcial da parcela de amortização programada e remuneração dos CRIs New Village (PMT) de janeiro de 2022, além de não ter pago o PMT referente a fevereiro de 2022.

 

A assembleia ainda aprovou a contratação de escritório de advocacia para executar as garantias dos CRI New Village que são a alienação fiduciária de cotas da holding WB Construtora e Incorporadora e a cessão fiduciária de direitos creditórios das unidades já vendidas, com 171 contratos de compra e venda de casas já incorporadas e com moradores.

 

As garantias ainda abrangem a cessão fiduciária de direitos creditórios do estoque (atualmente 3 unidades), a coobrigação da WB, além de fundo de reserva e fiança dos sócios pessoas físicas da WB.

 

Os créditos imobiliários dos CRI New Village passaram a ser cobrados dos devedores por meio de empresa especializada que faz a interface de toda cobrança diretamente com os compradores do empreendimento New Village.

 

“Hoje, por volta de 70% a 80% do empreendimento já pagam diretamente para a conta do patrimônio [da securitizadora] separada. Falta ainda trabalhar uns 20% a 30% com ações que vamos adotar nas próximas semanas”.

 

Ainda segundo o comunicado, entre março e abril, a média mensal de recebimentos na conta centralizadora foi de R$105.995,00, equivalente a 89% do fluxo de recebíveis adimplentes total.

 

Os procedimentos de execução de garantias serão encerrados quando o valor total da recompra compulsória for quitado, o que inclui – além do valor do saldo devedor dos CRI New Village – um acréscimo de 3% sobre o saldo devedor, além de encargos. No dia 31 de maio, o saldo devedor dos CRIs New Village era de R$ 16.408.943,16.

 

 

Alavancagem dos CRIs

 

O valor presente do fluxo futuro de clientes, considerando as parcelas até o prazo de vencimento da operação em maio de 2037 é de cerca de R$ 21,08 milhões, equivalente a 1,28x o saldo devedor dos CRIs New Village.

 

A carteira de recebíveis total até janeiro de 2056 é de cerca de R$ 25,58 milhões, equivalente a 1,56x do saldo devedor dos CRIs New Village.

 

“Não vai ter nenhuma perda de patrimônio porque os recebíveis que temos hoje vão amortizar o saldo devedor que vai diminuindo no decorrer do tempo”.

 

 

Impacto nos Fundos Imobiliários

 

No Fundo Imobiliário Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11), o CRI New Village representa 3,6% do patrimônio líquido do Fundo. Os juros dos CRIs representam R$ 0,028 por cota no resultado do fundo.

 

Já para o FII Rio Bravo Crédito High Grade (RBHG11), o CRI New Village representa 4% do patrimônio líquido do Fundo. Os juros dos CRIs New Village representam R$ 0,031 por cota.

 

“Hoje, operacionalmente, deve ter centenas de CRIs - senão milhares - que estão vencendo e a gente não vê isso em outras casas, ou seja, fatos relevantes da forma como a gente levou ao mercado. Isso é característica da casa e a gente vai continuar com a nossa transparência”, concluiu Rheingantz.


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