Popularidade e volume de investidores nem sempre são suficientes para determinar a atratividade de um fundo imobiliário. A relação entre preço de mercado, valor patrimonial e retorno potencial foi o tema de uma vídeo análise publicada pelo Clube FII, que utilizou o Maxi Renda (MXRF11) como exemplo para discutir a importância do preço de entrada na decisão de investimento. Na análise, Lana Santos destaca que o fundo reúne características que ajudaram a consolidá-lo entre os mais conhecidos do mercado, como elevada liquidez, carteira diversificada e histórico de distribuição recorrente de rendimentos. Segundo a especialista, no entanto, o retorno obtido pelo investidor também depende do valor pago pelas cotas no momento da compra. Saiba mais no vídeo completo disponível no Youtube.

O MXRF11 foi um dos fundos que contribuíram para a popularização dos FIIs entre investidores de varejo, em parte devido ao valor acessível das cotas e à ampla liquidez no mercado secundário. Atualmente, o fundo conta com mais de 1 milhão de investidores, figurando entre os maiores da indústria em número de cotistas. A análise ressalta que o fundo possui uma carteira composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de participações em operações estruturadas do setor imobiliário. De acordo com o estudo, essa composição posiciona o MXRF11 em um perfil intermediário de risco dentro do segmento de fundos de papel. Entre os pontos destacados estão a gestão ativa da carteira, a diversificação dos ativos e a consistência histórica na geração de renda. Segundo Lana Santos, esses fatores contribuíram para a construção da base de investidores do fundo ao longo dos anos.

O principal foco da análise, entretanto, foi a influência do preço de entrada sobre o retorno esperado. "O preço e o valor são coisas diferentes", ressalta a analista. A especialista argumenta que, em fundos de papel, o valor patrimonial costuma ser uma referência relevante para avaliação, uma vez que os ativos da carteira são marcados a mercado periodicamente. Nesse contexto, a compra de cotas negociadas acima do valor patrimonial pode reduzir o retorno potencial do investidor, mesmo quando os fundamentos do fundo permanecem inalterados. A análise também observa que a forte demanda pelas cotas tende a favorecer a liquidez do ativo, mas pode contribuir para negociações em níveis superiores ao patrimônio em determinados momentos.

Outro ponto abordado foi o custo de oportunidade. Segundo o estudo, investidores podem encontrar períodos em que outros fundos com características semelhantes apresentam relações diferentes entre risco, retorno e preço de mercado, tornando a comparação entre alternativas um elemento relevante na tomada de decisão. Ao longo da apresentação, Lana Santos reforça que o objetivo não foi questionar a qualidade do fundo, mas utilizar o MXRF11 para ilustrar um conceito aplicável a qualquer investimento imobiliário: a importância de analisar simultaneamente fundamentos, valuation e preço de entrada.

Para a analista, a escolha de um fundo imobiliário deve considerar não apenas a qualidade dos ativos e da gestão, mas também o valor pago pelas cotas e o retorno esperado em relação aos riscos assumidos pelo investidor. "O preço de entrada influência diretamente no seu resultado. Isso vale mais do que escolher o fundo mais famoso. Não basta escolher um bom ativo. É preciso escolher um bom ativo com um preço coerente porque quando você paga caro,  você reduz o seu retorno e aumenta o seu risco. Então, o MXRF vale ou vale a pena?  A resposta é simples. Depende do preço. E do que você está comparando com ele", conclui.

AVISO: Este conteúdo, assim como o vídeo disponível no Youtube, possui caráter 100% educativo e informativo. NÃO é uma recomendação de compra ou venda. Faça sua própria análise antes de investir.