Altos dividendos em fundos imobiliários de papel podem esconder riscos capazes de tirar o sono do investidor. Para construir uma carteira sólida e evitar surpresas desagradáveis, é fundamental entender os mecanismos por trás desses ativos, que investem em dívidas do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LH). Para ter acesso a um guia completo sobre o assunto, você pode acompanhar o vídeo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

FIIs de papel possuem particulartdades que exigem atenção redobrada, segundo Lana Santos, analista do Clube FII.  Diferentemente dos FIIs de tijolo, onde o investidor é dono de uma fração de imóveis, nos fundos de papel, o cotista se torna um credor. Alguns fatores definem o valor, a qualidade e o risco deste investimento. "Ignorar esses fatores é o mesmo que investir no escuro", alerta.

Por isso, a análise exige um olhar diferente, começando pelo indexador que corrige o valor da dívida. Os principais são o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), atrelado aos juros, além do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), ligados à inflação. No entanto, a rentabilidade não se resume a isso. O principal risco é o de calote, e ele precisa ser remunerado.

Para medir esse risco, a analisa explica o conceito de "spread": a diferença entre a taxa oferecida pelo fundo e a de um título público equivalente, considerado o ativo mais seguro do mercado, sendo que um spread maior indica um risco mais elevado. "Uma forma de identificar o risco é através dessa taxa. Mais especificamente, o quanto essa taxa é maior do que a taxa oferecida pelo título público equivalente, afinal, os títulos públicos são considerados os ativos de menos risco no mercado, pois eles possuem o governo como contraparte. Então é o risco de o governo dar um calote, um risco muito baixo", compara. Essa relação classifica os fundos em "High Grade", com menor risco e retorno, e "High Yield", que oferecem taxas mais altas por assumirem um risco maior.

Outro ponto crucial são as garantias da dívida, que devem ser analisadas sob duas óticas: quantidade e qualidade. A quantidade é medida pelo LTV (Loan-to-Value), que compara o valor do empréstimo ao valor da garantia — quanto menor o LTV, mais seguro. A qualidade refere-se à liquidez dessa garantia, ou seja, a facilidade de convertê-la em dinheiro em caso de inadimplência. "De nada adianta uma garantia robusta, mas que seja praticamente impossível de comercializar". 

A diversificação também é um pilar de segurança, pois mesmo investindo em um bom fundo, o risco de crédito ainda existe. Um fundo pulverizado entre diferentes devedores, CRIs, setores (residencial, logístico, shoppings) e regiões geográficas é menos vulnerável a problemas localizados. Por fim, é essencial analisar o histórico de rendimentos. "É normal que os fundos de papel tenham pequenas oscilações nos rendimentos por causa da variação dos indexadores. Mas um histórico consistente mostra que o gestor sabe equilibrar a carteira para manter o fluxo de caixa mesmo em cenários mais adversos. Olhe para o histórico do fundo e não apenas para o rendimento atual", orienta Santos. Oscilações bruscas e descorrelacionadas do indexador podem ser um sinal de alerta, e o dividend yield isoladamente não deve ser o único fator de decisão. 

Portanto, a construção de uma carteira de FIIs de papel deve ser baseada em uma análise aprofundada, utilizando fundos High Grade como base e, se o perfil de risco permitir, adicionando uma parcela de High Yield para potencializar os retornos. "Eles são aquele tempero do prato principal", conclui a analista. O segredo está em entender que, nesse mercado, o maior rendimento quase sempre vem acompanhado de um risco proporcional.

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