Atualmente, a bolsa brasileira, B3, conta com um total listado de 80 Fundos Imobiliários do segmento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

Dentre eles, 36 fazem parte da carteira do IFIX, o principal índice da bolsa para o mercado FII. O percentual dos FIIs de CRIs nesta carteira também já é considerável: 42,32%.

O cenário econômico no Brasil é a justificativa para esta representatividade dos chamados ‘fundos de papel’. Os CRIs oferecem remuneração, em geral, com base na inflação oficial, o IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo, Além disso, também podem ter rentabilidade pelo CDI, o Certificado de Depósito Interbancário, que é a taxa de juros cobrada nos empréstimos interbancários.

Tanto inflação, quanto juros estão elevados no momento atual da economia brasileira. Em janeiro, o IPCA acumulou alta de 12 meses de 10,38%. Já a taxa básica de juros - a Taxa Selic- foi elevada a 10,75% na última reunião do Banco Central. 

“Tudo no mesmo balaio”

Yuri Bialoskorski, gestor de fundos imobiliários da More Invest, explica que o peso dos fundos de CRI no IFIX vem aumentando muito nos últimos dois anos como consequência de dividendos recorrentes mais altos, na média, do que os fundos de tijolo.

“O mercado pegou gosto por este tipo de produto. No ano passado, os fundos de tijolo tiveram uma grande dificuldade para fazer novas emissões pela conjuntura econômica, mas os fundos de CRI continuaram a fazer novas captações e a procurar novos produtos”.

Bialoskorski acredita que a tendência para o IFIX é ficar segmentado, de modo a descrever melhor a situação da indústria de Fundos Imobiliários.

“O CRI ganhou muito espaço no IFIX e isso deixou o índice meio esquisito. Se você comparar um Fundo Imobiliário de CRI com um Fundo Imobiliário de tijolo, são bichos completamente diferentes que o IFIX vai lá e joga no mesmo balaio”, brincou.

FIIs de CRIs no atual cenário econômico

Segundo o sócio e diretor de Renda Fixa e Multimercados da Rio Bravo, Evandro Buccini, os fundos de papel foram os maiores beneficiados com a alta da inflação e da Selic.

“Os FIIs se apresentaram como uma alternativa, pois é um tipo de investimento que possui periodicidade mensal de dividendos, isenção de imposto de renda, maior liquidez em relação à compra de imóveis, diversificação em classe de ativos imobiliários e possibilidade de ganho de capital ao longo do tempo”.

Já Guilherme Rheingantz, gestor dos fundos de Crédito Imobiliário da Rio Bravo, chamou a atenção para a importância da gestão devido à diversificação dos CRIs nos portfólios dos fundos.  

“É necessário entender a composição e o contexto, ou seja, os riscos associados, a taxa de remuneração, a localização da operação, garantias, qualidade de crédito dos devedores, dentre outros fatores”, alertou.

CRIs com corte e caimento perfeitos 

Felipe Ribeiro, gestor e sócio da Quatá Imob, é autor de livro ‘Guia Definitivo para entender FII de CRI’. Ele comparou a operação com Certificados de Recebíveis Imobiliários com a costura.

“Todas as operações de CRI possuem os mesmos elementos: agulha, pano e linha. O pano é o lastro, aquilo que dá a cor daquilo que está sendo construído. A agulha e a linha são os investidores e a securitizadora. O lastro se molda àquilo que os investidores e a securitizadora desejam junto com a empresa devedora. É um trabalho de alfaiataria, o que torna o CRI um instrumento muito versátil”.

Ribeiro ainda lembra que os fundos de tijolos podem usar CRI para se alavancar e os fundos de fundos também podem comprar CRIs.

“A gente tem um ano de alta de juros, acima de dois dígitos, o que permite aos fundos de CRI em CDI se beneficiarem para distribuir mais dividendos que os fundos concentrados em IPCA”.