A sexta-feira (17) deu um desfecho trágico a uma semana encurtada por feriado nacional, mas nem por isso tranquila para os mercados brasileiros.

 

Isso porque a Petrobras anunciou reajuste de 5,18% na gasolina, e de 14,26% no diesel, o que coloca ainda mais combustível na inflação brasileira.

 

 

Antes da quinta-feira de Corpus Christi (16), houve decisão de política monetária – taxa básica de juros – no Brasil, com alta da Taxa Selic em 0,5 ponto percentual, de 12,75% para 13,25% ao ano, pelo Banco Central.

 

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No dia anterior, o banco central dos Estados Unidos, o Federal Reserve, decidiu elevar os juros básicos em 0,75 ponto percentual, levando os chamados Fed Funds para a faixa de 1,5% a 1,75%. Um aumento em nível não visto desde 1994.

 

Os acontecimentos da semana só reforçaram os argumentos presentes no relatório ‘O cenário global de inflação alta e a política monetária restritiva do FED: que choques podemos esperar no ambiente de real estate brasileiro?’, formulado por um comitê técnico de acadêmicos e profissionais de destaque do mercado que se reúne a cada bimestre para discutir e fazer projeções para o setor imobiliário.

 

Embora o documento tenha sido elaborado em março - com publicação apenas em junho - ele mostra problemas econômicos atuais que dificultam a recuperação do setor no pós-pandemia.

 

A economista-chefe do Banco Santader, Ana Paula Vescovi, deu o panorama deste cenário desfiador com as pressões inflacionárias em todo o mundo e as tentativas de contenção desta dinâmica pelos bancos centrais.

 

No entanto, alguns fatores favoráveis podem se contrapor às dificuldades e “estimular algum crescimento econômico [no Brasil] no primeiro semestre de 2022”.

 

Na visão de Vescovi, a economia brasileira tende a melhorar com: categorias profissionais mais organizadas com reajustes salariais, forte recuperação do setor de serviços, recuperação do nível e da qualidade de emprego, retomada dos setores essenciais - como educação, saúde, varejo e entretenimento, perspectivas de altos investimentos em infraestrutura pós-novo marco, além de pacotes de obras e gastos governamentais motivados pelas eleições de outubro.

 

A economista prevê um crescimento de 0,7% do PIB – Produto Interno Bruto - em 2022, mais concentrado no primeiro semestre, e a expectativa de que, ao final do ano, a economia brasileira inicie um processo de recessão que poderá durar até a metade de 2023.

 

Vescovi afirma ainda que a preocupação dos administradores recai sobre um cenário de inflação de dois dígitos que pode resultar em um quadro inflacionário crônico.

 

“Os riscos residem na leniência governamental com o problema diante do conforto fiscal de curto prazo, da trajetória ascendente da dívida pública no longo prazo em função do financiamento público se tornar mais caro com juros e inflação para cima, além da dificuldade adicional do teto de gastos não ancorar mais a política fiscal”.

 

 

Impacto no mercado imobiliário residencial

 

Segundo o relatório, o vigoroso desempenho em vendas e lançamentos no setor imobiliário residencial que se verificou entre 2020 e o terceiro trimestre de 2021, “não está se sustentando no primeiro trimestre de 2022”.

 

“A apreciação prevalente é que teremos um volume menor em 2022, tanto em vendas quanto em lançamentos, até porque a recomposição de margens só é viável em alguns nichos do mercado”.

 

Claudio Tavares de Alencar, professor doutor do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP e membro do comitê, explicou em entrevista ao Clube FII News que as vendas de 2020 e 2021 serão entregues até 2023 sem problemas.

 

“Não haverá grandes problemas de distrato ou de desistências porque esta safra foi bem vendida. O problema está no que foi lançado recentemente e o que virá pela frente em lançamentos que poderão ser mais desafiadores para as empresas”.

 

 

O crédito imobiliário com Taxa Selic a 13,25% 

 

Alencar acredita que a Taxa Selic no novo patamar decidido esta semana pelo Banco Central dificulta ainda mais as instituições financeiras na concessão do crédito imobiliário.

 

O especialista explica que os juros básicos a 13,25% ao ano induzem a uma redução na principal fonte de recursos do crédito imobiliário que é a poupança, pois muitas pessoas direcionam o dinheiro para investimentos mais rentáveis.

 

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Na opinião do comitê da USP, apenas as taxas de juros nominais – que incluem a inflação - inferiores a 10% ao ano no Brasil não são inibidoras a tomadores de crédito pessoas físicas.

 

“Se continuar a subir 14% ou 15%, aí vamos ter problemas tanto de esvaziamento da fonte [a poupança], quanto em relação ao preço do financiamento que ficará muito caro para as pessoas”, detalha Alencar.

 

 

A inflação do setor imobiliário

 

O indicador que verifica a inflação do setor imobiliário é o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), medido pela Fundação Getulio Vargas.

 

Em maio, o índice registrou alta de 2,28%. No acumulado de 12 meses, houve um avanço de 11,59%.

 

Segundo a análise do comitê, este índice está elevado há mais de um ano ao ponto de "conturbar a harmonia" não só dos empreendimentos em implantação e comercialização como também da validação de futuros lançamentos.

 

E um agravante da situação é que, em 2021, os custos de obras cresceram, em média, 8% acima do INCC.

 

“As parcelas [de financiamentos], em geral, são indexadas ao INCC. Se o índice está em patamar de 5% ou 6% ao ano, pode ser acomodado dentro do orçamento dos compradores. Se o INCC está muito acima do crescimento da renda das pessoas ao longo do processo, há um risco muito acentuado de inadimplência e distrato”, explica Alencar.

 

 

A recuperação de shopping centers e hotéis

 

O comitê da USP se mostrou otimista com o ritmo de recuperação do segmento de shopping centers, embora considere que uma retomada mais consistente esteja “enevoada” por fatores internacionais, a exemplo da guerra na Ucrânia.

 

“Agora, com a vacinação mais disseminada, as vendas têm sido muito boas nos últimos meses. Mas as retomadas e diminuições sucessivas fazem com que muitos agentes do setor fiquem com o pé atrás”, conta Alencar.

 

No setor hoteleiro, os impactos da pandemia já são considerados superados pelos especialistas, embora o Brasil tenha o “desafio adicional de lidar com as altas taxas de inflação”.

 

O relatório destaca um diagnóstico de fraca atividade para o desenvolvimento de novos hotéis, com o fechamento de algumas operações ou mudança de uso, a exemplo dos tradicionais Hotel Glória e Hotel Novo Mundo, no Rio de Janeiro, recentemente ‘retrofitados’ para abrigar unidades residenciais e moradia estudantil.

 

O professor conta que a rede hoteleira teve um aumento de custos operacionais e está com dificuldades de repasse aos valores das diárias, sob o risco de reduzir hospedagens neste momento de retomada de ocupação pós pandemia. No entanto, as empresas aprenderam a ter um ganho de produtividade.

 

“No abre e fecha de hotel, eles tiveram que operar, muitas vezes, com equipes reduzidas por conta da questão do isolamento. Foi um aprendizado muito bom neste sentido”.

 

 

Vacância alta de imóveis corporativos e galpões não tão resilientes

 

A avaliação do comitê da USP sobre o mercado de edifícios corporativos não é animadora.

 

No Rio de Janeiro, o setor continua precário, com taxa de vacância média em edifícios de alto padrão em torno de 30%. Lá, a região do porto carioca tem vacância próxima a 100% e os valores de locação estão em níveis considerados muito baixos.

 

Já em São Paulo, segundo o relatório, houve melhoria em alguns indicadores de desempenho com o reaquecimento da demanda, mas algumas regiões continuam com taxas de vacância elevadas.

 

No segmento de galpões, a média de preços nas locações alcança valores pouco competitivos para os empreendimentos, “em particular aqueles fora do raio de 60 quilômetros de distância da capital paulista”, pondera o comitê.

 

“Os preços médios de 2021 estão muito próximos de cinco anos atrás. Com valores mantidos de locação e crescimento nos custos de produção, há uma tendência de compressão de margem”, afirma Alencar.

 

 

Retração na habitação de baixa renda

 

Preços estáveis e custos crescentes levaram o segmento de habitação para a baixa renda a margens de ganhos bastante comprimidas, principalmente das empresas que atuam nas faixas 1 e 2 do programa de financiamento imobiliário Casa Verde Amarela, segundo o levantamento da USP.

 

A avaliação dos especialistas é de que houve um “esvaziamento” da atuação para faixa de renda até R$ 4 mil, com repercussões negativas no volume de contratações de crédito, além de perda expressiva de valor de mercado das empresas listadas.

 

“As empresas que operam no programa trabalham com preços fechados da tabela do programa Casa Verde Amarela e, com o crescimento dos custos, houve uma compressão muita acentuada das margens. Assim, houve um desinteresse para a atuação neste setor. Quem se manteve, acabou tendo prejuízos”, conclui Alencar.