A partir de 2026, o Rio de Janeiro receberá seus primeiros empreendimentos multifamily, ativos imobiliários residenciais desenvolvidos para geração de renda. Estão em obras o edifício A Noite e o Glória, ambos da Brookfield, que passam por um retrofit para atender a esse novo nicho de mercado, que já se mostrou rentável e está se expandindo por todo o Brasil. Por ser um mercado novo, ainda existem pontos nebulosos sobre seu funcionamento, especialmente do ponto de vista jurídico. O multifamily pode ser classificado em três modalidades: estadias short, mid e long stay.

As modalidades de mid stay e long stay (média e longa) seguem o modelo tradicional de locação, com contratos protegidos pela Lei do Inquilinato. Agora, porém, há um projeto de lei que visa regulamentar a modalidade de curta temporada no centro do Rio de Janeiro, o que impactaria as locações short stay (curta duração).

De autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD), o Projeto de Lei 107/2025 visa regulamentar os serviços de intermediação e hospedagem de curta temporada. A proposta polêmica foi discutida em março e atraiu a atenção de proprietários de imóveis, do setor hoteleiro e de outros interessados.

Na ocasião, o vereador afirmou que “quer o melhor para o Rio, quer que o ISS (Imposto Sobre Serviços) seja pago no Rio, e não fique em São Paulo". Ele também disse: "Queremos também garantir a segurança e que esses dados sejam compartilhados com a prefeitura". Proprietários menores, pessoas físicas que disponibilizam suas residências para aluguel, protestaram contra, assim como outros vereadores.

"Pessoas aqui pagam boleto de IPTU, Imposto de Renda, contas de água, luz, etc. Tudo o que difere disso é narrativa. Essa proposta só aumenta a burocracia e cria novas taxas. Em minha opinião, esse projeto deveria ir direto para o arquivo", advertiu o vereador Pedro Duarde (Novo).

E o multifamily?

O crescimento do setor multifamily no Rio de Janeiro pode ser impulsionado por essa regulamentação, especialmente se ela estabelecer restrições mais rigorosas para os aluguéis de curta temporada realizados por proprietários individuais, o que favoreceria empreendimentos geridos por grandes empresas e fundos de investimento. Caso o projeto de lei aumente a burocracia e os custos para locações informais, os empreendimentos multifamily podem se destacar ao oferecer um modelo mais organizado e juridicamente seguro, tanto para investidores quanto para locatários.

Além disso, se a regulamentação exigir maior transparência e o compartilhamento de dados com a prefeitura, players institucionais do setor, que já operam de acordo com normas rígidas de compliance e tributação, terão uma vantagem competitiva em relação a proprietários individuais, que muitas vezes atuam sem uma estrutura formalizada.