O conceito de CAPEX (Capital Expenditure) e OPEX (Operational Expenditure) é essencial para a gestão financeira dentro e fora do setor imobiliário, para inquilinos e proprietários. E pode ser enquadrado desde o pagamento de funcionários a manutenção predial.

A distinção entre esses tipos de gastos impacta diretamente a rentabilidade, o planejamento financeiro e a estratégia de investimentos de proprietários, investidores e ocupantes de imóveis comerciais. Para ser mais preciso, no contexto de real estate, CAPEX refere-se aos investimentos de longo prazo que aumentam o valor ou a vida útil de um imóvel. Já o OPEX engloba os custos operacionais recorrentes necessários para a manutenção do funcionamento do imóvel e das suas instalações.

O que é e o que não é?

Obras estruturais, reformas significativas, aquisição de novos equipamentos e modernizações que agregam valor ao ativo imobiliário, se enquadram no cálculo do CAPEX. Outros exemplos podem ser a substituição de um sistema de ar-condicionado central por um modelo mais eficiente ou a reforma do lobby de um edifício corporativo. Contabilmente, esses gastos são registrados no balanço patrimonial como ativos e são depreciados ao longo do tempo.

Quando falamos em OPEX, as despesas como limpeza, segurança, manutenção preventiva, contas de energia, água e contratos de manutenção de equipamentos são inclusos na equação. No caso de escritórios, o pagamento de facilities, gestão de resíduos, paisagismo e serviços de recepção, também são considerados OPEX.

Por que OPEX?

Quando uma empresa, nesse exemplo, um inquilino, opta por um modelo de negócio pautado em OPEX, ele pode conseguir algumas vantagens, não apenas financeiras, mas também em seu dia a dia.

A preservação de caixa é um dos primeiros exemplos que um inquilino obtém ao optar pelo modelo OPEX. O não investimento imediato, como por exemplo em móveis e computadores, permite uma reserva de caixa. Além disso, o aluguel desses equipamentos pode fazer com que ele não comprometa parte de seu orçamento com manutenções ou trocas.

Outro fator importante é a previsibilidade de custos, diferente do CAPEX, que as vezes é necessário investimentos pontuais, no OPEX isso pode ser contornado. A simplicidade fiscal e tributária é outro atrativo, pois as despesas são deduzidas integralmente, pois são custos fixos.

Para inquilinos

Com o avanço de modelos como escritórios flexíveis e contratos de locação que incluem serviços agregados, a linha entre CAPEX e OPEX pode se tornar mais fluida.

Soluções como aluguel de espaços com mobiliário e tecnologia já inclusos, por exemplo, permitem que empresas reduzam seus investimentos em CAPEX, transformando parte desses custos em OPEX e tornando algo financeiramente previsível, como conta a Telelok, empresa que realiza esse tipo de serviço.

"Aluguel de mobiliário é diretamente associado ao OPEX. Os contratos podem ser de 12 a 60 meses e em alguns casos de operações mais pontuais, podem ser a partir de 7 dias. Todos estes contratos preveem manutenção corretiva durante o seu período, garantindo alta disponibilidade de uso. Sempre bom lembrar que quanto maior o prazo contratual, menor o valor mensal",
comenta.

Outro fator que mostra a importância da operação é o crescimento do número dos coworkings no país, sendo que, dependendo do plano contratado, a empresa quase não possui gastos de CAPEX, focando apenas o OPEX. Segundo a plataforma da SiiLA de análise de dados do mercado imobiliário, o Market Analytics, o coworking cresceu de 242 mil m² no final de 2019, para 252 mil m² no final de 2024.

Outro ponto importante que a Telelok destacou foi que a “opção pela locação, tira a responsabilidade direta da gestão do mobiliário, no que diz respeito a manutenção de ativos, das 'costas' do time Facilites", finaliza.