A Hedge Investments lançou, em junho, seu primeiro Exchange Traded Fund (ETF), ou fundo de índice, listado na B3 – a bolsa de valores brasileira. Aberto ao público em geral e negociado sob o ticker HERT11, o Hedge Brasil Equity REITs oferece exposição aos fundos de investimento imobiliário (FIIs) brasileiros com maior capitalização de mercado e liquidez. O ETF é composto exclusivamente por ativos de “tijolo” — FIIs que investem diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos, entre outros segmentos do setor imobiliário.

A iniciativa combina a experiência da Hedge no mercado imobiliário com a expertise da FTSE Russell na formulação de índices reconhecidos globalmente. O ETF replica o índice de referência FTSE Hedge Brazil All Equity REITs, com uma aderência mínima de 95%. O rebalanceamento do índice é realizado trimestralmente, nos meses de março, junho, setembro e dezembro.

“A Hedge está estreando nesse mercado de ETFs, mas já atuamos com fundos listados há 20 anos. Entendemos que esse produto tem características muito interessantes, pois é um fundo listado, mas aberto, ele aumenta quando há demanda. Optamos por começar com esse índice, porque entendemos que alguns investidores institucionais buscam ativos com essas características, tanto no Brasil quanto no mercado externo. Os institucionais são os grandes investidores de ETFs”, ressalta Felipe Freitas, Diretor de Distribuição da Hedge.

A Hedge Investments está há quase 10 anos no mercado, com cerca de R$10 bilhões sob gestão, incluindo 20 fundos imobiliários e um ETF, além de fundos de previdência, multimercados e Fundos de Investimentos em Cadeias Agroindustriais (Fiagros). Com expertise comprovada, a equipe atual já atua há 23 anos no mercado imobiliário, incluindo em grandes players como a Hedging-Griffo.

O diretor explica que, embora existam diferenças sutis entre os Real Estate Investment Trusts (REITs) e os FIIs, ambos os veículos são semelhantes, pois têm como objetivo o investimento em imóveis e a geração de renda por meio de aluguéis, vendas ou financiamentos.

Como a Hedge possui um fundo imobiliário com valor patrimonial superior a R$ 2,78 bilhões — o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) — que integra alguns índices globais que reconhecem os FIIs como estruturas equiparáveis aos REITs, a gestora identificou um fluxo crescente de investimento internacional e entendeu ser o momento oportuno para firmar uma parceria com empresas especializadas na formulação de índices. A inclusão de um FII em índices desse tipo tende a trazer benefícios relevantes, como o aumento de liquidez e o impulsionamento do valor da cota.

“Tudo isso nos levou a nos aproximar dos provedores de índices. Foi então que surgiu a ideia de firmar uma parceria com a FTSE para construir um índice em conjunto. Por que era importante termos esse índice? Porque não existia, até então, um índice com padrões internacionais que cobrisse exclusivamente os Equity REITs ou FIIs de tijolo — que, no mercado americano de REITs, representam cerca de 95% do total. Diferentemente do Brasil, onde o mercado é dividido praticamente de forma equilibrada entre FIIs de CRI e de tijolo”, compara.

Diversificação, liquidez, transparência e baixo custo

A maior liquidez e a baixa estrutura de custos estão entre os atrativos, além da facilidade operacional dos ETFs. Hoje, a liquidez implícita diária é de cerca de R$9,2 milhões, o que representaria 462 mil cotas do ETF. “Os ETFs podem fazer ofertas públicas, como fazem os fundos imobiliários, mas em muitos casos eles simplesmente nascem. No primeiro dia ele passou a existir, ele já estava listado na bolsa, ele não tinha patrimônio, não tinha nada na carteira. Ele foi construindo patrimônio conforme as pessoas foram comprando cotas. E hoje ele já tem mais de R$10 milhões, claro que está muito no começo”, compara.

As características próprias do ETF permitem a execução de grandes ordens por meio de agentes autorizados, que adquirem a cesta de ativos e a trocam por cotas do fundo junto à administradora. “O ETF é listado em bolsa, mas é um veículo aberto. Diferentemente dos fundos imobiliários, que emitem cotas apenas durante ofertas públicas ou reduzem seu patrimônio via amortizações — é assim que operam os FIIs —, o ETF funciona de maneira distinta. Essa estrutura evita que suas cotas negociem com desconto ou ágio em relação ao valor patrimonial, algo que ocorre com frequência nos fundos listados que não contam com esse mecanismo”, completa.

Por meio do ETF, o investidor consegue acessar uma maior diversificação de ativos e com maior robustez. Isso é particularmente relevante considerando que, para alocadores estrangeiros, FIIs com capitalização individual de R$ 4 a R$ 5 bilhões ainda são considerados de pequeno porte. Ao reunir diversos FIIs em um fundo de índice, a capitalização de mercado teórica do índice de referência pode se aproximar de R$ 60 bilhões, tornando o veículo mais atrativo sob a ótica de investidores institucionais globais.

Dinamismo e rebalanceamento trimestral

Visando maior dinamismo, o índice referente ao ETF vai realizar um rebalanceamento trimestral. O primeiro rebalanceamento já foi realizado: o fundo foi lançado com 31 FIIs na carteira, e, após o ajuste, três FIIs foram excluídos e dois incluídos, resultando em um total de 30 ativos.

Quanto aos critérios de elegibilidade, os FIIs precisam apresentar, no mínimo, R$ 1 milhão de liquidez diária. “Conforme o mercado brasileiro continue a se desenvolver e mais fundos atinjam esse nível de liquidez, a tendência é que o índice se expanda. Por outro lado, caso a liquidez do mercado diminua, o número de ativos no índice também pode ser reduzido”, completa Freitas.

No último rebalanceamento, o índice ficou com 32,3% de alocação no setor logístico, 26,7% em shopping centers, 22,3% no segmento corporativo, 14,4% em renda urbana, 3,5% em outros segmentos e 0,7% em hotéis. Dos 30 ativos que compõem a carteira, os 10 principais representam 59,7% do total.

Entre as gestoras com maior representatividade no portfólio estão o Pátria, com 24,56%, e a XP, que ocupa a segunda posição, com 14,75%. Em seguida, aparecem o BTG Pactual, com 9,12%; a Kinea, com 8,13%; a Vinci Compass, com 7,14%; e a TRX, com 5,14%.

O índice de referência do produto demonstra que, caso o ETF tivesse sido lançado em 20 de setembro de 2021, teria registrado um retorno total acumulado de 29,1% até 20 de junho de 2025, com um dividend yield de referência (DY, na sigla em inglês) de 10,3% e uma volatilidade anualizada de 7,9%.

10 maiores posições

XPML11: 9,65%

HGLG11: 8,82%

KNRI11: 6,81%

BTLG11: 6,53%

TRXF11: 5,14%

XPLG11: 5,10%

VISC11: 5,05%

HGRU11: 4,84%

HGBS11: 4,21%

TGAR11: 3,55%

= 59,7% do total

Principais características

Início das Atividades: junho 10/2025

Público-alvo: Investidores em geral

Taxa Global: 0,50% a.a. sobre o patrimônio líquido

Gestor: Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

Administrador: Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

Provedor do Índice: FTSE International Limited

Índice de referência: FTSE Hedge Brazil All Equity REITs

Formador de Mercado: UBS

Horário Formador de Mercado: 10:30 – 16:45

Liquidez: D+2

Acesse a página do HERT11 e confira a atualização das informações relacionadas ao fundo.