Em uma entrevista exclusiva, Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros Capital, detalhou o processo de turnaround do fundo imobiliário GGRC11, que em pouco mais de dois anos dobrou de tamanho e se reposicionou no mercado. O gestor, que assumiu a liderança do fundo no final de 2021, explicou como a mudança de estratégia, focada em transparência e aquisições inteligentes, levou o FII de R$ 1 bilhão para quase R$ 1,8 bilhão em patrimônio e de 100 mil para cerca de 200 mil cotistas. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

O Clube FII oferece acesso a todos os dados históricos de patrimônio, cotistas e cotação do fundo, que você pode conferir na página completa do GGRC11.

O CEO relembrou que, ao chegar na Zagros, encontrou um cenário desafiador para o GGRC11, com problemas em alguns ativos, inquilinos em recuperação judicial e uma comunicação deficiente com os cotistas. A primeira fase da sua gestão, em 2022, foi dedicada a "arrumar a casa". "A primeira coisa foi: todo mundo será respondido, ninguém vai ficar sem resposta", afirmou. A partir de 2023, com os problemas equacionados, incluindo a superação do caso Americanas, o fundo virou a página e passou a "jogar no ataque".

O fundo está entre os 15 maiores fundos de tijolo da B3 e entre os 30 maiores fundos de forma geral. Um dos pilares dessa nova fase é a estratégia de crescimento com análise rigorosa das transações, focando na qualidade do ativo e na geração de valor para o cotista. "O ativo que comprei tem que gerar mais receita do que ele vai me gerar de despesa no rendimento. Essa equação tem que ser positiva", destacou. Com essa abordagem, o fundo aproveita oportunidades de compra no "atacado" para, eventualmente, vender ativos específicos no "varejo" com ganho de capital, como ocorreu com um imóvel em Pirituba (SP).

Outra mudança fundamental foi no perfil do portfólio. O GGRC11, que nasceu com um viés industrial, hoje tem seu foco direcionado para ativos logísticos e híbridos (que combinam produção e distribuição). A estratégia não é necessariamente vender todos os ativos industriais, mas diluir sua participação ao crescer com imóveis de maior qualidade e liquidez. Atualmente, a carteira é composta por aproximadamente 60% de ativos logísticos, 20% híbridos e 20% industriais.

Sobre a alavancagem, que hoje gira em torno de 15%, Pedro entende que a estrutura da dívida é mais importante que o percentual. Segundo ele, a gestão monitora o fluxo de caixa com até dois anos de antecedência para evitar surpresas e garantir que o fundo tenha sempre opções para lidar com seus passivos, seja refinanciando dívidas ou vendendo ativos de forma planejada. Na 9ª emissão de cotas, o fundo captou mais de R$340 milhões, mas a demanda era superior a R$1 bilhão, segundo o CEO. Agora, o fundo realiza sua 10ª emissão de cotas.

Olhando para o futuro, Pedro acredita que o mercado de fundos imobiliários passará por uma consolidação, com a sobrevivência dos players mais fortes e dominantes. "Queremos estar dentro da elite do mercado, esse é o nosso desafio", concluiu, reforçando o compromisso da Zagros em manter uma comunicação aberta e transparente com os cotistas, que são, em suas palavras, "os donos do fundo".