Qual o real valor de um imóvel? Ele possui a liquidez necessária que facilita na hora da venda? Estes são questionamentos simples que, segundo Fabio Carvalho, gestor do Fundo Imobiliário Alianza FOF (AFOF11), muitos FIIs nem sempre fazem antes de realizar aportes em ativos.

 

“A gente vê, às vezes, operações de créditos de CRI [Certificados de Recebíveis Imobiliários] e não compreende como foram feitas, e ainda porque a pessoa aceitou como garantia um imóvel com valor extremamente inferior ao que está dito nos documentos em caso de precisar ser retomado e levado para um leilão. As pessoas não vão falar isso, mas é a verdade”.

 

 

Carvalho defende a estratégia de um profundo conhecimento sobre o imóvel como o melhor instrumento para a segurança nas operações do fundo. Isso exige um custo operacional maior pelo número de profissionais envolvidos. São mais de 30 pessoas nas atividades diárias de investimentos da Alianza com equipes de engenharia, gestão e assuntos jurídicos. 

 

“Muitas das gestoras que têm seus FOFs [Fundos de Fundos] nasceram de casas com expertise no crédito em fundos e ativos mais líquidos. A gente fez um caminho contrário com uma história e credibilidade grandes em vários outros produtos do lado do tijolo puro", explica.

 

Uma equipe mais numerosa, no entanto, não representa custo maior ao cotista, de acordo com a gestão da Alianza. A taxa de administração é de 0,80% ao ano, um nível considerado pelo fundo dentro da média cobrada pelo mercado.

 

O gestor ainda lembra que a Alianza sempre começou projetos imobiliários do zero, comprando terrenos ou imóveis, e conduzindo todas as etapas da incorporação até a entrega, incluindo o relacionamento com os inquilinos.

 

“Todos os inputs do mundo real do tijolo, dos ativos mesmo, ajudam para caramba a fundamentar as decisões. Não é porque um fundo cai muito que ele está barato e vice-versa. Não é porque o preço subiu que o fundo ficou caro. A gente precisa casar o movimento de preços dos fundos do mercado com os fundamentos. Aqui dentro, a gente faz mais rápido e com mais qualidade a análise de um imóvel do que o laudo de um terceiro”.

 

 

O início do AFOF11

 

O AFOF11 foi lançado no início da pandemia de Covid-19 no Brasil, no final de março de 2020, após um boom nos preços de FIIs no encerramento de 2019.

 

“Ele seria lançado no finalzinho de 2019 e era o pico do IFIX, mas a gente decidiu não lançá-lo porque estava desconfortável com os preços. Não queríamos começar um fundo novo e pegar o dinheiro dos investidores em um momento com o mercado no preço mais alto de todos os tempos. Decidimos esperar um pouco. Aí veio a Covid-19, e o mercado despencou proporcionando um baita momento bom”, relembra Fabio Carvalho.

 

Desde então, o AFOF11 cresceu pouco na opinião do gestor. Mas ele chama a atenção para a maior facilidade de movimentação de um Fundo de Fundo de menor porte em períodos de estresse de mercado.

 

“FOFs enormes têm dificuldade de se mexer e de mudar a carteira. Há muitos fundos de R$ 1 bilhão, R$ 2 bilhões, mas ainda com relativa pouca liquidez. Então, com fundos muitos grandes, não adianta você enxergar uma oportunidade e uma tendência, se não consegue aproveitá-las por falta de liquidez. Tem gente do mercado que passou um pouco do ponto”, afirma.

 

O gestor ainda lembra que os fundos adquiridos a preços baixos para o portfólio do AFOF11 em março de 2020 conseguiram recuperação ao longo daquele ano.

 

No momento inicial, o foco de compras foi de fundos de tijolo, shoppings centers e escritórios, que tiveram um desempenho muito pior diante do pânico com a pandemia.

 

“A gente conseguiu vendê-los, realizar grandes lucros, mudar bem a carteira para aproveitar, no segundo trimestre do ano passado, as oportunidades nos fundos de crédito. Pudemos virar a carteira de maneira super-rápida”, celebra.

 

 

Futuras operações de captação 

 

Carvalho diz que acompanha a recuperação do mercado e afirma que ainda há fundos baratos. Mas, antes de fazer uma nova oferta ou operação, acredita que é melhor esperar um pouco por uma melhora mais consistente.

 

“Haverá, em algum momento do horizonte no médio prazo, uma nova oferta de cotas para o AFOF porque o fundo deveria crescer. Falei dos fundos grandes que não conseguem se mexer, mas um fundo muito pequeno também tem pouca liquidez para o cotista vender no mercado”.

 

O médio prazo pode ser a segunda metade de 2022, de acordo com Carvalho, se nada de maior impacto acontecer no mercado.

 

“A gente imagina, no segundo semestre, o mercado e os preços das cotas se recuperando e o ambiente mais animado para receber uma nova oferta”.

 

 

Desconto, planos para a carteira e os dividendos  

 

Atualmente, o AFOF11 tem valor de mercado em R$ 62,8 milhões e valor patrimonial de R$ 69,8 milhões. Uma diferença que, segundo Fabio Carvalho, já foi bem maior.

 

“Hoje, esse desconto é inferior a 10%, mas já foi superior a 20%. O fundo já teve uma recuperação conforme o mercado tem se acalmado”, afirma.

 

Para o portfólio que, hoje, é predominantemente formado por fundos de CRI com 51,8% do total, o gestor tem planos de mudanças.

 

“A gente entende que deve, gradualmente, reduzir o crédito e comprar um pouco mais de fundos de tijolo, em diferentes tipos de ativos, que ainda estão muito descontados. Há oportunidades de ganhos de capital e de pegá-las antes de uma recuperação de preço. Mas a gente está fazendo isso de forma extremamente lenta, acompanhando o fim do ciclo de alta de juros, inflação e das incertezas com a pandemia e as eleições”.

 

Em relação à distribuição, o AFOF11 manteve uma regularidade de setembro a dezembro do ano passado em R$ 0,84 mensais por cota. O FII elevou o pagamento em janeiro e fevereiro para R$ 0,96 e R$ 1,00 respectivamente. Em 2022, o dividend yield mensal ficou em 1,07%.

 

“Em um FOF, aumentar a distribuição é bem difícil porque depende do desempenho do mercado. Se nada acontecer de muito forte, cair ou subir demais, a distribuição deve ser mantida nessa faixa até o meio do ano”, conclui.