Em entrevista ao Clube FII, Raul Lemos, gestor da TRX, detalhou a tese de investimento do TRXY11, o fundo multiestratégia da gestora. Lançado em um cenário de mercado desafiador, com IPO em novembro do ano passado, o fundo busca combinar diferentes classes de ativos para proteger o patrimônio e gerar ganho de capital. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Lemos explicou que a criação do TRXY11 foi uma decisão estratégica para separar a tese multiestratégia do já consolidado TRXF11, um fundo com foco em imóveis de renda urbana. Enquanto o TRXF11 tem uma vocação estabelecida no "tijolo", o TRXY11 nasceu com um mandato mais amplo para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), outros fundos imobiliários, ações do setor e, mais recentemente, em operações de permuta para desenvolvimento residencial. "Enxergamos que é um movimento interessante ter estratégia tanto em tijolo quanto em papel. Ter uma diversificação é bom para o investidor", ressalta.

Ativos líquidos para proteção do patrimônio

A principal tese de investimento do fundo atualmente se divide em duas grandes alocações: CRIs e FIIs. Segundo o gestor, o momento de juros altos permite a aquisição de CRIs com taxas de retorno muito atrativas. Ao mesmo tempo, o fundo aproveitou a desvalorização do mercado de FIIs, especialmente no final de 2022, para montar posições com grande potencial de valorização e um carrego (dividend yield) elevado. "A gente comprou muito barato, muito mais barato do que ainda está", afirmou Lemos.

Um dos principais diferenciais do TRXY11 é sua incursão em permutas para desenvolvimento de empreendimentos residenciais de alto padrão. Raul Lemos detalhou que o fundo realiza uma permuta financeira, na qual adquire o terreno e o troca com a incorporadora por uma participação nas vendas futuras. Para mitigar riscos, a operação foi estruturada com uma renda mínima garantida de IPCA + 9% até o início das vendas, visando uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 21% ao ano. "A gente conseguiu equalizar um bom potencial retorno com uma renda mínima já garantida", destacou.

A alocação da carteira é descrita como "muito viva" e adaptável às condições de mercado. O fundo iniciou com 90% em FIIs devido às oportunidades de preço e, com novas captações, diversificou a carteira, incluindo CRIs e a estratégia de permuta. Lemos ressaltou que a expertise de 18 anos da TRX no mercado imobiliário, combinada com sua própria experiência em análise de crédito e ações, permite à gestão navegar por essas diferentes classes de ativos.

Para o futuro, a expectativa é positiva. Com a previsão de queda da taxa Selic, o gestor vê um grande potencial de ganho de capital para o mercado imobiliário como um todo. Ele conclui que um fundo com mandato flexível como o TRXY11 está bem posicionado para realizar alocações táticas e capturar as melhores oportunidades que surgirem nesse novo ciclo econômico.

"Tem muito potencial de ganho capital tanto para FIIs quanto na parte de crédito e ações. Estar junto de uma gestora ou um fundo que tem um mandato híbrido para fazer alocações estratégicas ou táticas nesse mercado imobiliário, que historicamente gera retornos acima das taxas de juros, do CDI, para carrego de longo prazo, faz muito sentido se posicionar neste momento", conclui.