O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Tellus Multiestratégia (TELM11), gerido pela Tellus, se destaca no segmento de fundos multiestratégia ao manter, de forma estruturada, uma parcela relevante de tijolo em sua carteira — o que que, combinado com operações de crédito, tem permitido ao fundo capturar oportunidades táticas, gerar renda recorrente e buscar ganhos de capital mesmo em um cenário desafiador de juros elevados. 

Em entrevista ao Clube FII, João Paulo Germanos, sócio, CFO da Tellus e gestor do TELM11, destacou que, com o dinamismo característico dos ativos multiestratégia, agora o fundo se posiciona para aproveitar a esperada queda da Selic, preparando estratégias e novas operações para capturar uma maior valorização e em um ciclo de juros mais baixos. Assista ao conteúdo completo disponível no Youtube clicando aqui.

Os fundos multiestratégia seriam uma evolução natural dos FIIs, oferecendo flexibilidade e agilidade para a tomada de decisão da equipe de gestão. A estrutura prioriza liquidez dentro da carteira, essencial para conquistar oportunidades rápidas, diante de diferentes ciclos do mercado imobiliário e mudanças no cenário macroeconômico.

Desde que foi lançado, em agosto de 2024, o fundo multiestratégia da Tellus acumula uma rentabilidade de 19,48%, contra 13,83% do Certificado de Depósito Interbancário (CDI) líquido e 7,27% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Nos últimos 12 meses finalizados em outubro, o dividend yield (DY) do TELM11 atingiu 14,61% em relação à cota de fechamento do mês, o equivalente a 120,65% do CDI Líquido. O fundo iniciou o ano com pagamentos de R$0,10 por cota, mas elevou este patamar em setembro, com R$0,11 por cota, e outubro, com R$0,12 por cota.

Origem do TELM11 e proposta do fundo

Fundada em dezembro de 2007, a Tellus é uma gestora de investimentos independente, com foco 100% em investimentos imobiliários, que possui uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários. A criação do TELM11 surge para preencher uma lacuna na gestora, sendo um veículo capaz de atuar tanto em crédito quanto em operações oportunistas de tijolo. A Tellus é uma gestora tradicionalmente conhecida pelo desenvolvimento de ativos imobiliários, o que gera operações de curto e médio prazo que se encaixam no novo FII, criado para aproveitar oportunidades que não cabiam nos produtos existentes da casa.

“Nos últimos anos nós emitimos muitas operações interessantes de dívida para o mercado e ficamos com a responsabilidade de criar um veículo dentro da casa que também pudesse fazer alguma alocação, ainda que de forma minoritária, nos CRIs que a casa emitiu, sempre comprando no secundário. Nós nunca tivemos esse bolso com viés um pouco mais oportunista para alocação em crédito e nós nunca tivemos também um veículo para fazer alocações mais táticas oportunistas em tijolo, e essas operações elas aparecem para nós no dia a dia”, recorda.

As oportunidades surgiram em verticais de negócios como residencial, logística, ou corporativa, o que motivou a casa a criar um veículo com objetivo de capturar essas operações vantajosas no curto prazo. “O Tellus Multiestratégia nasceu justamente com essa função de, por um lado, fazer alocações em crédito, algumas delas originadas pela própria casa, mas também fazer alocações em deals de tijolo com viés um pouco mais de curto e médio prazo, com viés um pouco mais oportunista”, completa.

Composição atual da carteira focada em crédito e tijolo

O portfólio do TELM11 possui entre 50–60% de alocação em crédito, sendo CRIs high grade da casa e uma parcela de CRIs high yield do mercado, além de 30–40% em tijolo, considerado parte essencial da tese da gestora. “Costumamos dizer que ele é um multiestratégia raiz, então ele vai sempre ter um pouco da nossa maior expertise, que é ter tijolo”, reforça o gestor.

Entre as operações de sucesso, o gestor cita a aquisição de um imóvel corporativo que gera renda mensal e potencial ganho de capital — alinhado ao modelo de retorno misto do fundo. “Ela cumpre muito bem a função de proporcionar os dois tipos de retorno que nós devemos distribuir para o nosso cotista, aquele retorno mais estável que é o dividend yield, que o fundo está muito perto de 14-15% nesse nosso primeiro ciclo do fundo, que vem de uma recorrência não só dos CRIs, mas também das operações de tijolo, e a possibilidade de gerar um ganho de capital relevante quando houver o desinvestimento das operações de tijolo”, detalha Germanos.

O fundo aloca em CRIs com liquidez ou FIIs negociáveis para gerar caixa quando necessário e mudanças táticas no portfólio são feitas de acordo com ciclos de juros e oportunidades de compra de ativos ilíquidos, especialmente tijolo.

Em relação às teses monitoradas para novas alocações, a gestão segue com interesse contínuo em corporativo e monitora uma possível entrada futura em BTS e ativos logísticos, conforme for aumentando o patrimônio. Além disso, deve seguir desenvolvendo uma busca ativa por operações de compra de estoque com desconto e opção de recompra pelo incorporador. Operações com alta TIR, como permutas e investimentos em projetos, também podem entrar no pipeline quando o fundo crescer – o que também vem sendo trabalhado pela gestora.

Oferta ocorre mesmo com juros altos, dada a confiança no pipeline de operações

A Tellus realizou uma oferta subsequente (follow-on) de cotas do TELM11, lançada após um primeiro ciclo considerado excelente pela gestora, com DY próximo a 14–15%. A oferta, no montante inicial de R$78,4 milhões, sem considerar a taxa de distribuição primária, encerrou o período de subscrição em 10 de dezembro. Com os recursos, novas operações devem ser realizadas para ampliar a estratégia, posicionando o fundo para destravar valor com uma eventual queda na taxa de juros e o fundo pretende usar os recursos do follow-on para ampliar alocações em crédito, mas principalmente operações de tijolo, que possuem alto potencial de valorização.

“Conseguimos, mesmo com patrimônio relativamente pequeno, materializar e concretizar a nossa tese de renda com ganho de capital para os investidores e percebemos que era possível fazer mais, replicar essa estratégia com mais recursos”, aponta o gestor, ainda que acredite que o momento de mercado segue desafiador diante do patamar da taxa de juros Selic a 15% ao ano.

Uma eventual diminuição na taxa Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central no próximo ano deve destravar volume de transações e compor ganhos de capital nos próximos 18–24 meses, segundo a gestão, que espera uma compressão de yields em tijolo e crédito.

“A queda de taxa de juros, que esperamos começar a acontecer nos próximos meses, ainda que aconteça de forma mais lenta, vai destravando naturalmente as operações e os deals imobiliários, então os investidores começam a perceber a necessidade de se movimentar e fazer alocações em ativos como os fundos imobiliários”.

Dessa forma, o momento atual é visto como ideal para quem tem caixa e paciência para montar posições, estratégia que vem sendo adotada pela gestão da Tellus. “A convergência da Selic para um patamar mais baixo vai estimular as transações e acelerar o processo de ganho de capital naquelas operações que o fundo fizer hoje, então hoje nós gostaríamos muito de ter caixa para fazer mais alocações, porque imaginamos que, com a queda da Selic, a compressão de yield nos CRIs ou nas operações de tijolo, elas vão ficar mais claras daqui a um ano e meio, dois, quando a Selic estiver em patamares, esperamos, mais próximos de 10%, 11%”, conclui.