O Clube FII News conversou com Vitor Duarte, CIO - diretor de investimentos - da Suno Asset, sobre as estratégias para Fundos Imobiliários sob gestão da instituição - SNFF11 e SNCI11. Ele também antecipou para a nossa reportagem os planos de expandir atuação no mercado FII em 2022.

“Janela de mercado é um negócio que abre e rapidamente se fecha. A gente tem que estar preparado para quando a oportunidade surgir”, afirmou.

A casa de research criada em 2016 que mostrou um crescido rápido e robusto no mercado brasileiro até se tornar escritório de negócios no final de 2020. No início deste ano, teve uma fatia adquirida pela XP Investimentos.

Acompanhe esta entrevista exclusiva com Vitor Duarte e conheça os planos da Suno para os fundos já existentes e também de criação de novos FIIs em breve.

Kilima FOF Suno 30 (KISU11)

Duarte explicou que o fundo não é da Suno, e sim da Kilima. Antes da Suno Assets existir, a Suno Índices criou o Suno 30 em 2020, um índice para ser uma alternativa ao IFIX. Foram reunidos os 30 maiores fundos – que não fossem Fundos de Fundos ou monoativos. Em seguida, a Kilima se propôs a fazer um fundo passivo para seguir a carteira do Suno 30. Atualmente, a Suno recebe royalties pelo FII para uso do nome e provê o índice atualizado a cada três meses.

Suno Fundo de Fundos (SNFF11)

Foi o primeiro Fundo Imobiliário lançado pela Suno em abril de 2021 que, segundo Duarte, replica o que a casa acha ser realmente bom no mercado.

“O Suno 30 mede os trinta maiores. Pode ter a porcaria de um fundo que é grande, só que é horroroso, mas está no Suno 30 e estará no KISU. Quando somos questionados, lembramos que a OGX já foi do Ibovespa, goste ou não, a Petrobras está no Ibovespa”.

Duarte explica que o SNFF11 foi criado para ter o que o gestor acha de melhor potencial de retorno, tanto para ganho de capital, como para um bom yield.

“A gente se propõe a ficar acima da média até porque a taxa de performance depende de bater o IFIX. E só escolhemos este índice e não o Suno 30 porque a legislação não permitia que escolhêssemos um indicador calculado por uma fonte não independente”, explica Duarte.

A oferta pública do fundo foi em um período conturbado na economia do país e no mercado FII, mas houve a captação de R$ 250 milhões com o rateio de 49% na oferta do varejo.

“A gente ficou muito feliz com o dobro da demanda ofertada. Houve rateio com o fundo começando a R$ 110 e depois batendo R$ 114 por cota. Mas depois, veio proposta de tributação dos fundos imobiliários, alta de taxa de juros, teto de gastos, e tudo caiu. A gente também caiu, mas ainda somos o FOF mais bem precificado”.

Para 2022, Duarte dá uma ideia aos cotistas de quanto o FII conseguirá pagar como dividendos.

“A gente acha que entre R$ 0,60 e R$ 0,70 conseguiremos distribuir no cenário de hoje. Quando o mercado melhorar, a gente pode distribuir um pouco mais”.  

A Suno prevê operações para aumentar a rentabilidade dos fundos, a exemplo de operações estruturadas ou arbitragens durante emissões com a compra de cotas e a venda antes da data de conversão (flipagem) no mercado secundário. No entanto, novas emissões ou alocações estão descartadas para 2022.

“Mesmo acima do valor patrimonial, a gente não está confortável em emitir a cota abaixo de R$ 100. Para alocações, a gente não tem caixa ou oportunidades de giro. A gente tem como virar os fundos de papel, ou seja, liberdade com 30% da carteira. Os outros 70% [fundos de tijolo] não tem muito o que fazer”, afirma Duarte.

Suno Recebíveis (SNCI11)

Fundo de recebíveis imobiliários em que a ideia nasceu durante o road show do SNFF11.

“A gente bateu na porta de muita gente, inclusive, de alguns institucionais, e um deles falou que não tinha bolso para alocar em FOF, mas para fundo de CRI. Ele sugeriu que nós criássemos um FII de CRI e se comprometeu a colocar R$ 50 milhões”.

Duarte conta que este investidor o conhecia desde quando era gestor do BCRI11, o Banestes Recebíveis Imobiliários, antes de ingressar na Suno. Como estava no meio da criação de um FOF, resolveu esperar a conclusão de toda a operação com o SNFF11 para, em seguida, dar início ao SNCI11.

“Em maio foi o FOF, em junho a gente já deu início à apresentação de documentos e começamos o road show para captar esses R$ 50 milhões e mais alguma coisinha que um outro colocasse. A gente conseguiu R$ 167 milhões”, celebrou.

A oferta foi uma CVM 476 que é destinada apenas a investidores profissionais.

“A gente não quis excluir o varejo. Pelo contrário, a Suno conversa com o varejo, nosso público é o varejo. A gente teve que falar só com profissionais desta vez porque cada CRI só pode ter 10% do fundo e leva tempo montar uma carteira de dez operações, pelo menos. A gente não queria passar seis meses pagando pouco porque o investidor tem dificuldade de entender isso”, explicou.

Duarte descreve o SNCI11 como um fundo que tem de tudo e vê semelhanças com o Banestes e o Verità.   

“A gente vai ter financiamento de obra, loteamento, corporativo tipo MRV e Tecnisa que não dão tanta taxa, mas diminuem o risco da carteira. É um fundo para ter CDI, IGP-M, IPCA, papel curto, longo. Quando ele crescer mais, vai ter 100 operações. Se eu tiver atraso, inadimplência, consigo solucionar sem grandes impactos no patrimônio do fundo. Não é um high yield ou um high grade e não tem benchmark. IPCA mais 7% é a remuneração que a gente tem conseguido superar com uma combinação de riscos”.

A distribuição é de R$ 1,20 por mês desde dezembro de 2021. Segundo Duarte, o rendimento ainda não foi totalmente distribuído porque ele acredita que a inflação, em algum momento, vai cair.

“Quando cair, a gente quer cair menos do que os outros fundos que distribuem tudo. A gente quer manter uma certa regularidade”.

O SNCI11 é tido pelo gestor como um fundo com a vocação para crescer.

“Se o FOF crescer, não vai diversificar tanto. Seria comprar mais quantidades das mesmas posições que a gente já tem. O fundo de CRI não. Se o SNCI11 crescer, a gente vai para ativos novos, o que é um crescimento com diversificação e saudável. Ele é um fundo que está negociado com um bom preço, não está descontado”, declarou.

De acordo com Duarte, os recordes de preços a cada mês dão espaço para um crescimento do FII em 2022.

“O curto prazo está com a janela bem desafiadora. Iridium, Hedge e Verità são exemplos de fundos grandes que não conseguiram captar tudo. Hectare, Devant que pagam muito alto, são fundos de alto risco e alto rendimento, distribuem bastante e, mesmo assim, não conseguiram captar tudo. Mas, até dezembro, mesmo com eleição e tudo o mais, a gente acredita na possibilidade de crescer esse fundo [o SNCI11] com uma oferta, mas nunca abaixo do valor patrimonial”.

Expansão no mercado FII

Apesar do cenário difícil para operações de follow on e IPOs, Duarte vê horizonte para a criação de outros tipos de fundos e, assim, completar a grade da Suno.

“O FOF é um fundo que compra vários. Mas fundo que compra ativo final, a gente só quer ter três. O de CRI já está pronto, de pé e rodando. A gente quer ter um de imóveis prontos, um de properties – propriedades – para aluguel, seja galpão, escritório, shopping, o que for. E a gente quer ter um terceiro fundo de desenvolvimento, para um imóvel que precisa de alguma transformação. Um terreno onde você vai construir um prédio ou um prédio para fazer um retrofit. A gente tem planos de completar essa grade em 2022”.

De acordo com Duarte, o caminho para a criação dos novos fundos poderá ser o de ofertas públicas ou mesmo a alternativa de converter portfólios de imóveis em Fundos Imobiliários.

“A gente começa no mercado sem ter que fazer oferta. Uma grande empresa que tenha um bom portfólio imobiliário faz um integralização em cima do teto de um fundo e lista. A gente pode começar nosso fundo de properties assim. Aí, você não depende de janela de mercado. É uma possibilidade que a gente vem mapeando desde o ano passado”, concluiu.