Em entrevista ao Clube FII, Anita Scal, Sócia e Diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, e Isabella Almeida, Gestora de Fundo de Fundos, debateram a evolução do mercado de fundos imobiliários, os desafios atuais dos Fundos de Fundos (FOFs) e as perspectivas para 2026. Representando duas gerações de gestão, elas compartilharam insights sobre a transformação de um setor que saltou de menos de 100 mil para quase 3 milhões de investidores. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Com quase 20 anos de experiência, Anita Scal relembrou o início do mercado, quando os fundos eram predominantemente voltados para investidores institucionais e de desenvolvimento. Ela destacou a transição para o varejo e a necessidade de adaptar a comunicação, tornando a linguagem mais acessível. "A gente precisa falar a língua deles", afirmou, ressaltando a importância da transparência. Scal também apontou que o investidor médio ainda é muito imediatista, focado no rendimento mensal, e que a educação sobre o valor do ativo imobiliário a longo prazo é fundamental. Como principal aprendizado, ela citou a importância de adquirir ativos de qualidade, bem localizados e com bons locatários, o que protegeu portfólios como o do Rio Bravo Renda Corporativa durante a pandemia.

Na ponta da gestão de um FOF, Isabella Almeida abordou os desafios específicos deste tipo de veículo. Ela concordou que gerir um Fundo de Fundos é complexo, pois em momentos de oportunidade de compra (com o mercado em baixa), os FOFs geralmente negociam com desconto e têm caixa limitado. Para contornar essa dinâmica, a gestora explicou que a tendência é transformar os FOFs em veículos multiestratégia, capazes de investir não apenas em cotas de outros FIIs, mas também em CRIs, SPEs e imóveis diretos. "Em um momento com as cotas negociando mais em linha com a patrimonial, você tem outras opções". A Rio Bravo está com uma assembleia em andamento para implementar essa mudança em seu fundo, buscando maior flexibilidade e potencial de retorno.

Durante a conversa, as gestoras também discutiram outros temas relevantes, como a recompra de cotas, que veem como uma ferramenta positiva para o futuro, mas que deve ser usada com cautela em fundos com liquidez restrita. Sobre as fusões e aquisições via troca de cotas, Anita alertou para o risco de uma futura pressão vendedora por parte de quem recebeu as cotas, defendendo um "crescimento com responsabilidade" para não penalizar o cotista atual.

Para 2026, as perspectivas são otimistas. Isabella Almeida enxerga oportunidades em fundos de CRI indexados ao IPCA, que ainda negociam com desconto, e no setor de logística, que apresenta fundamentos sólidos com baixa vacância e potencial de valorização de aluguéis. Por fim, Anita Scal concluiu que o mercado de fundos imobiliários está iniciando um ciclo de valorização das cotas, apesar da volatilidade que pode ocorrer em ano eleitoral, e que ativos de qualidade, inclusive no segmento corporativo, ainda apresentam descontos atrativos para o investidor.