Executivo, empresário, urbanista, construtor ou visionário? Qual seria a melhor definição para Rafael Birmann, o legendário idealizador de projetos imobiliários icônicos em São Paulo, a exemplo do último e mais famoso: o Birmann 32, mais conhecido como o edifício da baleia da avenida Faria Lima? 

 

Ele responde em tom de brincadeira: eu sou o zelador do prédio! Não gosto de rótulos. Gosto é de não ter rótulos.

 

 

E como uma afirmação dessas não arrancaria risos durante uma entrevista? 

 

É com esse espírito leve, mas de obstinado empreendedor de conceitos vanguardistas no mercado imobiliário na capital paulista e também no Distrito Federal, que Birmann luta pelo diferencial - como ele mesmo diz, pelo estado da arte em cada projeto.

 

Nesta entrevista exclusiva ao Clube FII News, ele respondeu - sem acanhamento - questões delicadas como a crise financeira pela qual passou na década de 1990.

 

Também falou sobre o projeto conduzido pelo filho em Brasília de uma cidade satélite autosuficiente em serviços, além de dar sua opinião em relação ao aumento do capital de Fundos Imobiliários nos empreendimentos do país. 

 

Atualmente, seu grande prazer é cuidar do teatro que construiu em frente à baleia da Faria Lima. Ali, além de 'zelador', ele participa, inclusive, da seleção dos eventos culturais.

 

É aí que a gente percebe a criança criativa dentro do experiente empresário. Impossível não notar o brilho nos olhos do homem que renasceu de uma baleia. Mesmo durante uma conversa online. 

 

Confira. 

 

 

Clube FII News (CFN): O seu olhar carinhoso com o Distrito Federal idealizou uma cidade satélite totalmente urbanizada, o Cidade Urbitá. Em que pé está o projeto?

 

Rafael Birmann (RB): É um projeto ambicioso que começamos há mais de 14 anos. Só agora, em 2022, nós conseguimos aprová-lo e devemos começar a construção em breve. A gente sonhou muito e colocou muitos conceitos e ideias lá. Mas foi um processo muito sofrido de aprovação.

 

Parece uma sina na família que tudo demora e é difícil. Entendemos urbanização como um processo de construir cidades com todos os aspectos que são relevantes para uma cidade, desde a parte econômica até a parte de gestão urbana, equipamentos públicos e espaços públicos. Algumas ideias são inovadoras e diferentes, mas outras são até simples. A gente quer é sair do greenwashing. A gente tenta fazer algo bem real, muito mais no sentido do conceito de fazer ser verdadeiro e íntegro. Eu acho isso que se torna revolucionário.

 

Rafael Birmann: "Parece uma sina na família que tudo demora e é difícil (...) Algumas ideias são inovadoras e diferentes, mas outras são até simples. A gente quer é sair do greenwashing"  (Foto: Divulgação)

 

CFN: Quanto o Cidade Urbitá vai custar? Já tem parceiros interessados? Qual é o funding do projeto?

 

RB: Nós temos um sócio local, mas a gente vê que é um funding que vai acontecer ao longo do processo. Tem um funding para infraestrutura de fase inicial de R$ 100 milhões que estamos tentando por financiamento. Tem outro funding dos prédios, projeto a projeto, por meio de incorporações imobiliárias tradicionais. Depois, tem o comércio que precisa ser concluído e alugar. Aí é outro tipo de funding. Tem também os hospitais e escolas. Para você ter uma ideia, o bairro que vamos construir lá terá 25 escolas. É esta a demanda estimada.

 

A área é chamada Colorado Sobradinho que, pelo projeto, vai ter uma população de 500 mil pessoas.

 

 

CFN: Eu estou vendo baleias aí perto de você no escritório (risos). O Birmann 32 também levou um tempo. A que você atribui esse tempo que seus projetos tomam? É pela inovação ou pela ousadia? Eles requerem mais tempo e mais esforço porque são inovadores?

 

RB: É uma postura de cabeça dura, de não querer ceder e não aceitar certas coisas dentro de um certo idealismo. E aí, acaba que complica tudo. Realmente, teve um processo de discussão muito bom e longo do que faria parte do projeto de uma viela, um beco, mas precisava ter também a rua porque a configuração da intervenção depende da rua. Era um organismo com 'any' - várias - camadas em que cada participante puxava para um lado na discussão. Para você ter uma ideia, a aprovação foi em 2007 e a obra só começou em 2014 com o prazo de um ano para fazer a escavação. Tinha um buraco enorme ali e demos 250 mil metros cúbicos de terra. Tinha caminhão de terra saindo todo dia dali. Quando terminou, tinha que começar a ‘desmontar a rua’. Aí, aquela espera. Tivemos que suspender a obra. Paramos tudo e só voltamos em 2018, quatro anos depois. Uma espera e uma agonia horríveis.

 

Em destaque, a escultura da baleia idealizada por Rafael Birmann que compõe a entrada do complexo Birmann 32 na avenida Faria Lima, em São Paulo, que inclui o edifício corporativo e o teatro  (Foto: Marcelo Justo - Divulgação)

 

Não que alguém tenha ganhado alguma coisa em uma fuga polêmica. É só a burocracia. É uma certa ineficiência do nosso estado e da nossa organização social. Falta de diálogo. Os órgãos públicos vêm com censura e nos veem como exploradores que vão estragar a coisa toda. O que é do estado está revestido com aquela ideia de bem público. O que é privado é só o interesse particular, o interesse mesquinho. E, na verdade, acontece o contrário. No estado, só estão interessados na reeleição e no ganho político, no poder. E o privado tem interesse de atender o mercado que é o seu público. Atende mais ao interesse comum.

 

Talvez seja um defeito ou uma qualidade nossa de querer colocar um certo princípio, uma certa ideia e não ceder. Minha mulher falava: "por que você não faz um negócio mais simples e ganha dinheiro, faz uns predinhos"? Mas não era interessante só ganhar o dinheiro.

 

 

CFN: E qual é a graça de fazer o que já tem por aí, não é?

 

RB: É. Não tem graça nenhuma.

 

Planta do Birmann 32, projeto imobiliário que, segundo o idealizador, "hoje supera as expectativas"  (Foto: Divulgação)

 

CFN: Você sempre fala que procura colocar tudo no estado da arte em seus empreendimentos, ou seja, o melhor e o mais eficiente possível dentro do projeto. Claro, isso demanda capital. Algo que você também defende é que a economia não pode ser no orçamento e sim na operação. Como está o Birmann 32 hoje? Ele corresponde às suas expectativas na parte de eficiência operacional?

 

RB: Na verdade, o projeto hoje supera as minhas expectativas. Quando a gente fez o investimento, pensou: não é que não dá pra fazer, mas precisa ter escala para justificar. Fizemos um financiamento do Bradesco de 100% do projeto. Foi realmente um parceirão! Isso graças ao meu sócio – Ricardo Batista – que conseguiu esse crédito todo.

 

Mas o que convenceu foi o projeto em um terreno de 14 mil metros quadrados na Faria Lima. E a minha proposta sempre foi fazer um projeto no estado da arte. Tem a teoria do investimento, taxa de retorno, present value... Acho engraçado porque isso tem um valor muito limitado. 

 

Vista lateral da 'baleia da Faria Lima' e do edifício Birmann 32: "Nosso custo de operação não é o conceito de condomínio, e sim o pay per use, ou seja, você só paga se usar"  (Foto: Luiz Veiga - Divulgação)

 

Um assunto que gerou muita discussão e gasto foi a energia do prédio.  Tem geradores a óleo diesel, a gás, cogeração, uma porção de coisas. Realmente, é o estado da arte. Eu sempre achei que a justificativa desse investimento é o prédio ter uma flexibilidade energética para o que acontecer no mundo. Tudo vai acontecer. Quanto vale essa flexibilidade? É impossível te dizer. Tanto que, depois que a gente fez o prédio, o preço do gás não baixou, só subiu. Estou arrependido? Nem um pouco. Vai chegar o momento em que o gás será extremamente viável e interessante.

 

Dentro de um nível de excelência de performance, a gente conseguiu fazer tudo por um preço bastante razoável e eficiente em relação a outros prédios. Na época, foi de R$ 7 mil a R$ 8 mil por metro quadrado de venda. Muito prédio por aí está custando isso tudo sem ter o que nós temos aqui.

 

Nosso custo de operação não é o conceito de condomínio, e sim o pay per use, ou seja, você só paga se usar. Nosso balanço de condomínio, tirando o IPTU, é de R$ 22 – R$ 23 por metro quadrado.

 

Birmann: "Eu sou o gestor do prédio. Sou o zelador do prédio. Não gosto desses rótulos. O que eu gosto é de não ter rótulos"  (Foto: Divulgação)

 

CFN: Birmann, diante da sua formação, de toda sua experiência e trajetória, como você gosta de ser classificado: visionário, executivo, empresário, urbanista? Como?

 

RB: Eu sou o gestor do prédio. Sou o zelador do prédio (risos). Não gosto desses rótulos. O que eu gosto é de não ter rótulos.

 

Tem um negócio engraçado que leva à história da baleia. Eu me lembro que estava fazendo e comentando que precisava colocar algum elemento na esquina e a gente começou a falar com os artistas e decidimos fazer nós mesmos, com nossas ideias. E no final, nós que não somos artistas, criamos. Não tem essa de ‘ah, você não pode fazer, precisa ser um artista’. A gente tinha um time que não era de artistas, e a baleia saiu. Então, por que isso tem que estar rotulado dentro de uma caixinha.

 

 

CFN: Na década de 1990, você passou por um momento financeiro difícil, reagiu e voltou com tudo. Qual foi o principal motivo dessa crise e qual a principal lição?

 

RB: Talvez eu não seja um grande administrador, um gestor. Tenho colegas meus que estão muito ricos e bem de vida. Eles têm uma certa preocupação. Ficam sentados à mesa com fome de dinheiro. Eu não consigo. Sou meio desleixado. Com esta minha falta de atenção, de uma visão mais comercial, eu acabei indo para o buraco. Eu também acho que não foi uma grande volta. Por sorte, me recuperei após cinco anos extremamente difíceis, de 2000 a 2005. Eu não tinha nada. Só tinha aquele pepino para resolver. Eu me orgulho de ter conseguido resolver. Paguei todo mundo. Não fugi. Não me escondi. Teve uma época em que eu até coloquei meu telefone celular na internet. Eu achava que tinha que estar presente e enfrentar todo mundo. Não era fazer como todo mundo faz: some, não atende.

 

Birmann: "Eu acho que sorte é um componente muito importante. Eu tive sorte e, realmente, esse projeto da Faria Lima me salvou"  (Foto: Divulgação)

 

Me lembro que, na época, eu fiz um plano de pagar aqui, ali e sobrar sete projetos. Sobrou um, que é o 32. Sorte e esforço.

 

Eu acho que sorte é um componente muito importante. Tem muita gente que faz tudo certo e não funciona. Eu tive sorte e, realmente, esse projeto da Faria Lima me salvou.

 

 

CFN: O Clube FII News é um veículo do segmento de Fundos Imobiliários, um mercado que vem tendo crescimento constante no número de investidores. Vi FIIs ajudarem muitos setores da economia como varejo e comunicação. Vi também que o Birmann 20 faz parte do portfólio de um fundo, o Hedge Office Income (HOFC11). O que você acha desse funding que vem dos Fundos Imobiliários com investidores – claro, alguns institucionais – mas com muitos cotistas pequenos que se juntam e montam um capital estratégico para segmentos da economia? Isso deve ser uma tendência daqui para frente? 

 

RB: Eu acho que sim, uma tendência. Cada vez que tem uma pulverização e uma penetração de capital juntando pequenas quantias.

 

Quando fizemos o projeto [do Birmann32], em um primeiro momento, a gente pensou em trazer um fundo. Na verdade, meu sonho era que o prédio fosse um fundo com o conceito de prédio único, propriedade única. Mas não funcionou direito porque há 'any' restrições no fundo imobiliário: precisa ter mais de 50 proprietários, cada um com menos de 9% e o meu sócio tinha mais de 50%. Por isso, não funcionou. Então, não pudemos avançar como eu gostaria.

 

'As costas da baleia': escultura do complexo Birmann 32 virou referência na avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo  (Foto: Marcelo Justo - Divulgação) 

 

Acho que, os Estados Unidos são um reflexo disso. Não tem capital, entra o fundo com esse capital do mercado e não dos bancos. O banco no Brasil vem de uma tradição de dinheiro com empréstimo. Ele é o dono, o chefe. E o mercado é uma coisa mais natural, mais impessoal. Eu acho que nós vamos ver esse mercado expandir mais. Tenho essa impressão, apesar de não ser um cara de mercado financeiro. Sou do imobiliário. Esse é o meu forte.

 

 

CFN: Para 2023, quais são os projetos? Estão em Brasília ou aqui em São Paulo? A sua energia vai ser canalizada para o quê?

 

RB: Lá em Brasília, o meu filho – Ricardo Birmann - está tocando tão bem que eu acho que não tem nem mais espaço pra eu me meter lá. Deixa ele tocar porque está conduzindo muito bem.

 

Aqui em São Paulo, vou te confessar, eu estou me divertindo muito cuidando do teatro [o Teatro B32]. Quando a gente fez, me falaram: você tem que contratar uma empresa para administrar o teatro porque só dá prejuízo e não funciona. Eu até procurei umas empresas e perguntei o que eles entendiam. ‘A gente cuida da manutenção, da limpeza’. Eu pensei: 'Disso eu também cuido'.

 

A gente contrata uma empresa especializada para vender os tickets. E a gente tem uma curadoria do teatro. Isso eu não sei fazer e posso contratar. Nós contratamos a Sandra Rodrigues. Posso dizer que não é nem mais um trabalho, e sim um prazer cuidar do teatro.

 

Vista do alto do Teatro B32: "A gente atende a qualquer tipo de evento, tanto corporativo, quanto cultural"  (Foto: Luiz Veiga - Divulgação) 

 

No teatro, temos o conceito dele ser flexível. As cadeiras podem ficar em uma plateia plana ou em níveis. Com isso, a gente atende a qualquer tipo de evento, tanto corporativo, quanto cultural. Começamos a fazer muitos eventos corporativos que pagam e, de certa forma, são um contrapeso aos eventos culturais para um equilíbrio. Para você ter uma ideia, um evento corporativo paga até R$ 100 mil por um dia, e com um evento cultural, a gente fica peleando para conseguir R$ 10 mil, R$ 15 mil, que não pagam o custo. Mas, com os dois juntos, a gente consegue viabilizar. Sempre pensamos em quais eventos culturais colocar e naquilo que não enche a sala.

 

Temos eventos aqui em São Paulo como da Jazz Sinfônica da TV Cultura ou da Osesp que são, simplesmente, orquestras com shows maravilhosos.

 

Outro dia estava vendo um show da Osesp com aquele Ira Levin. O engraçado é que, de tão bonito esse show, era para gente pagar para vê-lo e o cara pagou pelo espaço. Ele é tão assombrosamente maravilhoso e o local não estava lotado. Como São Paulo deixa ter um show desse, uma coisa internacional e de qualidade, e não tem uma fila na porta? Então, estamos discutindo muito o que fazer. Como vamos divulgar para as pessoas saberem que tem?

 

Teatro B32: "Temos o conceito dele ser flexível. As cadeiras podem ficar em uma plateia plana ou em níveis"  (Foto: Marcelo Justo - Divulgação)

 

Lá em Nova York, tem um sistema de ingressos que, para qualquer festa custa US$ 200. Mas, tem um lugar lá na Times Square que você compra o ingresso a preço de banana. Por que não temos isso aqui? Temos centenas de milhares de estudantes. Por que eles não podem fazer um programa à noite como ver a Osesp tocar com Ira Levin?

 

No teatro, temos espaço para obras de artes plásticas, espaço de ensaios e estamos em discussão sobre como fazer isso funcionar.

 

Estamos fazendo algo superinteressante: um teatro de marionetes. De onde tive essa ideia? Não sei. Compramos marionetes de altíssima qualidade na Tchecoslováquia. Contratei um cara que é um dramaturgo famoso. Vamos pegar uma peça de Shakespeare e fazer com marionetes. Em abril, a primeira peça é Romeu e Julieta. É para adultos, mas crianças também vão gostar de ver.