Prof. Marcos Baroni, analista de fundos imobiliários da Suno Research, foi um dos convidados no estúdio de TV do Clube FII montado no Fórum GRI 2021, no Transamérica Expo Center. Ele conversou com Rodrigo Cardoso de Castro, fundador e sócio do Clube FII, que logo avisou sobre suas perguntas para o Prof. Baroni em sua versão investidor.

Cardoso quis saber se 100% do patrimônio do entrevistado está investido em fundos imobiliários.

Prof. Baroni disse que sim na parte de aplicação em renda variável, além de uma reserva para oportunidades e outra para emergências. “Gosto de fazer caixa para as oportunidades que vão surgindo e isso fica na renda fixa tradicional. Em relação ao patrimônio em fundos imobiliários, às vezes está mais próximo de 90%, 95% ou de 80%, 85%, dependendo das condições de mercado”.

Rodrigo Cardoso ponderou que, igual ao Prof. Baroni, ele também tem quase 100% do patrimônio em fundos imobiliários. “Nesta mesa aqui, existem quase 400% em fundos imobiliários”, brincou.

Prof. Baroni replicou a brincadeira: “Se a gente falar em tempo e energia gastos, eu diria que até um pouco mais porque a gente sonha com fundo imobiliário, então pega a parte dormindo também”.

Cardoso quis saber por que Prof. Baroni escolheu esta classe de ativos para ter quase 100% do patrimônio investidos.

“Acho que todo mundo tem que investir dentro do seu círculo de competências. Há várias classes e oportunidades para investidores e o fundo imobiliário não é uma ilha isolada ou a única oportunidade no Brasil e mundo afora”, explicou.

O entrevistado completou: “Não estamos aqui defendendo uma classe de ativos, mas uma filosofia de investimentos. Escolhi a classe de fundos imobiliários porque desenvolvi minhas competências dentro dela”.

Prof. Baroni alertou sobre a conduta de buscar a diversificação como proteção mesmo que esta estratégia esteja fora do círculo de competência do investidor. “Aí o risco aumenta muito porque você ficará vulnerável quando tiver algum contratempo”, explicou.

“O fundo imobiliário combina duas coisas que me agradam muito e se complementam: a proteção do patrimônio e a geração de renda. Quando o patrimônio cai um pouco como agora, a renda te protege porque te gera mais fluxo para que você possa comprar mais cotas”, afirmou.   

Prof. Baroni também falou que a situação inversa também é válida. “Tem hora que as cotações estão muito em alta e a renda fica proporcionalmente um pouco menor e é quando você pode fazer um pouco mais de caixa e aproveitar oportunidades, às vezes, em uma emissão. Você ter um fluxo de caixa constante faz com que tenha um plano de aportes mais consistente”.

Cardoso ponderou que ainda há a vantagem de conseguir uma diversificação mesmo dentro da classe de fundos imobiliários. “Pode comprar fundos de shoppings, fundos de escritórios ou de tecnologia. Os fundos imobiliários carregam todos os setores da economia”.

O entrevistado completou que o imóvel corporativo, principalmente, deriva da economia. “Durante a pandemia, por exemplo, houve uma necessidade muito grande de galpões para haver entregas mais eficientes do comércio eletrônico, além de várias empresas de tecnologia que cresceram muito junto com empresas do setor financeiro e seguradoras, então, o imóvel vai ditando a tendência natural da economia. Isso é mágico!”, celebrou.

Rodrigo Cardoso quis saber como Prof. Baroni está reagindo às quedas brutais, principalmente de fundos de tijolo – focados em imóveis físicos – e a perspectiva em relação ao aumento da taxa de juros para 12% em 2022?

“A boa notícia é que a indústria continua crescendo, a gente continua tendo emissões mesmo em proporção menor, além da quantidade de investidores que continua crescendo e já superou a marca de 1,5 milhão. Então, há um amadurecimento natural da indústria”, explicou Prof. Baroni.

Ele completou que as pessoas fazem uma comparação muito direta entre o yield do fundo imobiliário com o rendimento nominal da renda fixa.

“No curto prazo, isso pode fazer sentido e, por isso, as cotas caem e as pessoas insistem em girar suas posições em busca de ativos de renda fixa. Por outro lado, como o mercado amadureceu, muitos enxergam uma oportunidade única de você comprar um tijolo (fundo de tijolo) muito barato com 20%, 30% ou 40% de desconto em alguns casos em uma economia que não está em depressão”, detalhou.

“O valor por metro quadrado de tijolo está muito mais caro para ser construído, o terreno ficou mais caro, o custo da construção ficou mais caro e tudo isso está gerando uma assimetria muito grande na bolsa. Então, um exercício que eu peço para todo mundo fazer é tentar comprar um apartamento do seu vizinho com 30% ou 40% de desconto com a desculpa de que os juros subiram. Você não vai conseguir”.

Cardoso completou comentando sobre vacância e um yield que já está interessante mesmo com a vacância.

Prof. Baroni replicou que a vacância está para baixo ao contrário de 2014 e 2015. “Se você pega os últimos relatórios gerenciais, a vacância está diminuindo em todos os setores. São   shoppings reduzindo vacância, logísticos zerando e corporativos recuperando mais lentamente, mas recuperando também, sem contar que temos setores como renda urbana e educacionais que abriram outras verticais. Uma condição que é um mar de oportunidades”, comemorou.

“Para quem é comprador de longo prazo e está olhando um ciclo maior, eu acredito que a gente está dentro de um momento de assimetria há muito tempo não visto”, concluiu Prof. Baroni.

Rodrigo Cardoso completou que só o mercado de fundos imobiliários oferece esta janela de oportunidades que não é vista no mercado real.

Para assistir a este vídeo e a outras entrevistas da série especial gravada no Fórum GRI 2021, acesse o canal do Clube FII no Youtube.