A busca por um alinhamento genuíno entre os interesses de gestores e cotistas no mercado de fundos imobiliários foi o tema central de uma entrevista com Anderson Lueders, gestor do Real Investor FII (RINV11) na Real Investor e um dos investidores mais antigos do setor, com experiência desde 2003. Em conversa com Rodrigo Cardoso de Castro, sócio-fundador do Clube FII, e Danilo Barbosa, head de research, Lueders apontou práticas de gestão que podem priorizar o crescimento do fundo em detrimento da rentabilidade e do patrimônio do investidor. Veja o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Lueders iniciou a discussão enfatizando a importância do "skin in the game", ou seja, a prática de o gestor investir seu próprio capital no fundo que administra. "Tudo que você faz tem que fazer sentido para o cotista. Acho fundamental que o gestor do fundo também tenha cotas do próprio fundo", ressalta. Para ele, essa deveria ser uma premissa básica, pois assegura que as decisões serão tomadas com a mesma diligência que um investidor teria com seu patrimônio, focando nos dois objetivos primordiais do cotista: o aumento do valor patrimonial e o crescimento dos dividendos ao longo do tempo. 

Um dos pontos mais críticos abordados foi a emissão de novas cotas com preço abaixo do valor patrimonial (VP). Lueders classifica a prática como "quase sempre anticotista", explicando que ela provoca uma diluição imediata do patrimônio de quem já estava no fundo. Segundo ele, essa é uma decisão que o gestor controla e que, muitas vezes, é motivada pela necessidade de crescer rapidamente, sem considerar o impacto negativo para o investidor de longo prazo.

Outras manobras para maquiar resultados e atrair novos investidores também foram discutidas, como o uso de renda mensal garantida com projeções otimistas e, principalmente, a alavancagem excessiva. Lueders alertou que a compra de ativos com dívidas de carência longa pode inflar artificialmente os dividendos distribuídos no curto prazo, enquanto o valor patrimonial é corroído pelo aumento da dívida, gerando problemas graves no futuro, como a necessidade de vender ativos a qualquer preço. 

Ao ser questionado sobre os "sinais de alerta", o gestor apontou que a principal bandeira vermelha é quando a gestão destrói a margem de segurança do investidor ao realizar emissões que diluem o patrimônio. Ele defende que o cotista tem um papel fundamental, pois ao escolher investir em fundos com gestoras sérias e alinhadas, ele incentiva as boas práticas e contribui para a autorregulação e o amadurecimento da indústria.

Lueders concluiu com um conselho aos gestores: focar no longo prazo, tomar decisões como se o próprio dinheiro estivesse em jogo e construir uma reputação sólida. Para ele, as gestoras que agem de forma pró-cotista, evitando atalhos que parecem vantajosos no curto prazo, são as que, no final, lucrarão mais e garantirão a sustentabilidade do mercado de fundos imobiliários como um todo.

Como exemplo, o gestor citou o RINV11, apontando que o investidor precisa "comprar a tese", que teria, entre os atrativos, retornos adicionais entregues aos cotistas. "A gente quer gerar valor no longo prazo e não tomar decisões de curto prazo para inflar os rendimentos e trazer problemas no futuro", esclarece.

O Clube FII possui uma ferramenta completa para você acompanhar as ofertas em andamento e avaliar suas condições, acesse aqui. Além disso, você pode debater sobre as práticas de cada gestora e atuar como um 'xerife' do mercado em nossa comunidade, participando das discussões no fórum de FIIs.