A possibilidade de recompra de cotas passou a integrar o regulamento do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) após a aprovação de alterações em assembleia de cotistas. Segundo Fábio Carvalho, sócio e fundador da Alianza, a medida amplia as ferramentas de gestão do fundo e poderá ser utilizada em momentos em que as cotas estiverem sendo negociadas com desconto em relação ao patrimônio, conforme detalhado durante entrevista ao Clube FII. Clique aqui e assista na íntegra.

Além da recompra de cotas, a atualização do regulamento incluiu mudanças para ampliar a flexibilidade da política de investimentos e adequar o fundo às possibilidades previstas pela regulamentação mais recente da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). De acordo com o gestor, o objetivo é reduzir limitações que impediam a análise de determinadas oportunidades de investimento, preservando o foco do fundo em ativos imobiliários voltados à geração de renda.

"Descartamos muita coisa por que a gente não gosta mesmo, porque a qualidade é ruim, porque não nos interessa como um ativo. Mas a gente sempre descartou muito ativo, muita oportunidade, pelas limitações bem restritivas de regulamento", destacou.

Recompra de cotas e geração de valor

Em relação à recompra, Carvalho explicou que a ferramenta funciona de forma semelhante aos programas adotados por empresas listadas em bolsa para recomprar suas próprias ações. A possibilidade foi autorizada para fundos imobiliários pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no ano passado e permite que o gestor utilize recursos disponíveis para adquirir cotas do próprio fundo no mercado secundário. Segundo ele, a decisão depende da avaliação de que as cotas estejam sendo negociadas com desconto. Nessa situação, em vez de direcionar os recursos para uma nova aquisição imobiliária, o fundo pode optar por recomprar parte das próprias cotas.

"Em termos financeiros é o seguinte: se eu tenho muito caixa, eu estou olhando se eu vou comprar esse imóvel aqui, ou aquele imóvel lá, mas agora eu também posso comprar a minha própria cota. Eu olho para ela e falo, está barata, então em vez de comprar esse imóvel aqui, eu vou comprar um pouco da minha própria cota que está muito barata".

Após a recompra, as cotas adquiridas são canceladas. De acordo com o gestor, esse mecanismo reduz a quantidade de cotas em circulação, mantendo o mesmo patrimônio e os mesmos ativos do fundo. Como consequência, o valor patrimonial e a distribuição de resultados passam a ser divididos por um número menor de cotas. Carvalho afirmou que a estratégia tem como objetivo gerar valor para os cotistas que permanecem no fundo no longo prazo, utilizando uma ferramenta de alocação de capital quando o preço de mercado das cotas estiver abaixo do valor considerado adequado.

"O que isso significa na prática? Eu comprei uma cota barata e cancelei ela, isso significa que eu aumentei o valor patrimonial para os cotistas que ficaram por cota. Então o valor patrimonial, os ativos do fundo não se alteram, mas eu comprei uma cota descontada na hora que o mercado estava estressado e cancelei ela, então eu tenho menos cotas dividindo o mesmo patrimônio", conclui.