Diariamente, contêineres com diferentes tipos de produtos partem por trilhos do pátio em Itatiaia, no Vale do Paraíba, com destino ao porto do Rio de Janeiro.

Isso foi possível após a instalação de 1,5 km de desvio férreo que liga o imóvel pertencente ao Fundo Imobiliário Pátria Logística (PATL11) até a ferrovia que corta a região. Um investimento 100% privado.

O local com 161.661 metros quadrados de ABL – área bruta locável – é ocupado atualmente pelas companhias Groupe SEB, Multiterminais e Xerox.

Além desse modal férreo, as empresas ainda contam com o escoamento de produção pela Rodovia Dutra, que liga os estados de São Paulo e Rio de Janeiro, e está às margens do galpão.

“A gente analisa as principais cadeias de distribuição de produtos por setor, o custo logístico e o quanto o ativo imobiliário representa nesse custo para saber como uma melhor distribuição dessa planta de ativos poderia reduzir os custos logísticos”, explicou Antonio Wever, sócio responsável pela área imobiliária do Pátria.

Logística mais cara que o imóvel

A conclusão a que a gestão do PATL11 chegou é que o ativo imobiliário tem um custo pequeno na comparação com a logística de uma cadeia produtiva.

“Hoje, o custo imobiliário para a ponta final que é o consumidor representa de 5% a 10% e o custo logístico de fazer a entrega do produto, seja B2B – de negócio para negócio – ou B2C – de negócio para consumidor – é muito maior”, explicou Thiago Rocha, gestor do PATL11.

Além dos pátios logístico e intermodal de Itatiaia, o fundo tem outros três ativos: um galpão em Ribeirão das Neves, região metropolitana de Belo Horizonte locado para a BRF e a PIF PAF Alimentos, além de dois galpões em Jundiaí, no interior de São Paulo, alugados para a AGV Logística (Solística) e a Postall Log.

“O setor privado está ávido por um número maior de parcerias e oportunidades de melhoria em diferentes pontos da malha logística do país e tem tentado resolver as situações sempre dentro do contexto privado e com tentativas junto ao setor público. Mas, o que a gente tem visto, é o próprio setor procurando suas soluções por estar muito pressionado”, afirma Wever.

O PATL11 foi lançado no auge da pandemia de Covid-19, em agosto de 2020, em um momento de extremo aquecimento do comércio eletrônico no Brasil.

“Durante a pandemia, com o e-commerce explodindo, as pessoas ficaram cada vez mais conscientes da importância de um sistema logístico bem azeitado para viabilizar este tipo de canal de vendas”.

Atualmente, o PATL11 tem 17.862 cotistas para os quais a gestão do fundo procura passar a estratégia da logística diversa em diferentes áreas, ou seja, atender demandas incomuns de inquilinos.

“Um galpão refrigerado e congelado, por exemplo, não é tão comum em outros fundos logísticos, mas um segmento que a gente gosta e acredita no longo prazo”, afirma Rocha.

O perfil do portfólio do fundo tem o DNA do Pátria Investimentos que já investia no setor logístico de diferentes segmentos, não só no imobiliário.

Segundo dados da companhia, mais de R$ 10 bilhões já foram direcionados para projetos nas áreas de infraestrutura e private equity, que é o aporte de capital privado em empresas com potencial de crescimento para a obtenção de lucro em uma venda futura.

Os investimentos em demandas específicas de locatários, de acordo com o gestor, conferem redução de risco aos cotistas por meio de contratos atípicos Built do Suit (BTS) – construído sob medida – com garantias para o Fundo Imobiliário.

“Comparado a outros fundos, é um risco menor por causa do grande percentual de contratos atípicos com muito mais resiliência de inquilinos que são muito bons na cadeia produtiva, além dos prazos de contratos com eles. Isso dá resiliência de dividendos aos cotistas”, afirma Rocha.

Aumento de dividendos à vista

O PATL11 mantém o patamar de dividendos desde março de 2021, quando começou a distribuir R$ 0,57 por cota ao mês. A partir de janeiro de 2022, o valor passou a R$ 0,58 por cota. Em março, a distribuição representou um dividend yield de 0,78%.

“O intuito é chegar a R$ 0,60 por cota até o final do ano”, prevê Rocha.

No entanto, o valor de mercado do fundo está em R$ 399,3 milhões e o valor patrimonial é de R$ 489,6 milhões.

“Por que houve esse desconto? Fazendo um mea culpa, a gente não se comunicou com o mercado como deveria e está corrigindo esse erro. A gente também pode ter demorado um pouco mais para fazer as duas aquisições adicionais [em Jundiaí]”, explica Wever.  

Até por isso, a gestão do PATL11 não vê janela, no momento, para a segunda emissão de novas cotas.

“Não é viável. A gente não vai emitir, como alguns fundos fizeram no passado, com valor abaixo do patrimonial, diluindo os cotistas atuais, só para fazer o fundo crescer. Não é parte da nossa agenda. A gente espera que, com a estabilização das taxas de juros, a nossa cota volte a ser negociada em patamar mais razoável. Nesse caso, o foco do fundo é em aportes no Sudeste e em outras regiões brasileiras”, afirma.

Uma alternativa para a realização de aquisições é a alavancagem da compra por meio de dívida.

“O nosso fundo tem uma proporção enorme de contratos de longo prazo com inquilinos excepcionais que é o caso da BRF, SEB, e multinacionais com crédito ótimo. Alavancar parte dos recebíveis para tomar uma dívida e comprar ativos é algo que a gente considera, mas o custo da dívida está muito alto”.

O PATL11 ainda tem a possibilidade da venda de parte do portfólio para investidores estrangeiros.

“Há uma série de operadores logísticos internacionais analisando oportunidades no Brasil e a gente é procurado com propostas de compra do nosso portfólio. Isso pode acontecer com lucro significativo para o uso dos recursos na aquisição de ativos-alvo”, conclui Wever.