O crescimento do comércio eletrônico, a redução da vacância e o aumento dos custos de construção estão entre os fatores que ajudam a explicar a alta dos aluguéis de galpões logísticos no Brasil. A avaliação foi feita por Fernando Crestana e Rui Ruivo, sócios da área de fundos imobiliários da BTG Pactual Asset Management, durante entrevista ao Clube FII, disponível no Youtube. Segundo os gestores, o avanço do e-commerce tem alterado a dinâmica do setor logístico e ampliado a necessidade de novos espaços de armazenagem e distribuição. De acordo com Crestana, a participação das vendas online no varejo brasileiro passou de cerca de 3% a 4% para aproximadamente 10% a 12% nos últimos anos e ainda pode avançar.

Para o executivo, a operação do comércio eletrônico demanda uma estrutura logística mais extensa do que a exigida pelo varejo tradicional. Isso ocorre porque a atividade envolve centros de distribuição, estoques mais próximos do consumidor, entregas rápidas e processos de logística reversa. "A tendência é mirar algo próximo de 20% a 25% de penetração", afirmou Crestana ao comentar a participação do e-commerce no varejo.

Oferta disponível e custos

Além da expansão da demanda, os gestores destacaram a redução da oferta disponível. Segundo Ruivo, a taxa de vacância dos galpões logísticos caiu de níveis superiores a 20% antes da pandemia para cerca de 7% atualmente. A expectativa de parte das casas de análise é que esse indicador recue para uma faixa entre 5% e 6%. Na avaliação do gestor, a combinação entre demanda crescente e menor disponibilidade de espaços tem sustentado aumentos de aluguel acima da inflação desde 2020.

Os custos para desenvolver novos empreendimentos também entram na equação. Segundo Ruivo, o custo de construção de galpões logísticos já supera R$ 3 mil por metro quadrado e, em alguns casos, alcança R$ 4 mil por metro quadrado. De acordo com o executivo, esse patamar exige valores de locação mais elevados para viabilizar novos projetos. Ele citou que contratos que giravam em torno de R$ 20 por metro quadrado antes da pandemia passaram para aproximadamente R$ 30 por metro quadrado em diversos mercados.

Para a BTG Pactual Asset Management, o cenário ainda pode abrir espaço para novas altas.  “Mas nós achamos que ainda tem espaço para ir para muito mais que isso”, destacou Ruivo, ao afirmar que valores próximos de R$ 40 por metro quadrado já são observados em algumas regiões, como Guarulhos, e podem se tornar mais frequentes à medida que a demanda continue avançando e os custos de desenvolvimento permaneçam elevados.

Evolução do mercado

Além do segmento logístico, a entrevista abordou os desafios enfrentados pela indústria de fundos imobiliários em um cenário de juros elevados. Os gestores discutiram os impactos desse ambiente sobre a capacidade de captação dos fundos, a importância de manter liquidez para aproveitar oportunidades de mercado e a necessidade de disciplina na alocação de capital. A conversa também passou por temas como emissões de cotas, aquisição de imóveis por meio de operações estruturadas, valor patrimonial dos ativos e o papel da escala na geração de valor para os cotistas.

Outro tema explorado foi a evolução dos fundos multiestratégia. Segundo os gestores, o segmento passou por mudanças em relação ao modelo tradicional dos fundos de fundos (FoFs), com ampliação das possibilidades de investimento para incluir operações estruturadas, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações e estratégias de ganho de capital. A entrevista também tratou do mercado de hotelaria, apontado pela gestora como uma classe de ativos com potencial de crescimento dentro dos FIIs, desde que apoiada por escala, gestão operacional e conhecimento específico do setor.