O cenário de juros elevados no Brasil tem levado a MAG Investimentos a concentrar a carteira do fundo imobiliário multiestratégia MAGM11 em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), em vez de investimentos diretos em imóveis. A estratégia foi detalhada por Tomaz de Gouvêa, sócio-diretor da gestora, em entrevista ao Clube FII. Clique aqui e veja conteúdo.

Segundo o executivo, embora o regulamento do fundo permita investir em imóveis, ações e outros ativos imobiliários, a avaliação atual é de que o mercado de crédito oferece uma relação entre risco e retorno mais favorável. "Hoje nós não estamos com nenhum imóvel na carteira, embora seja uma prerrogativa. Entendemos que o melhor risco-retorno para o investidor está muito mais ligado à dívida do que ao equity", afirmou.

Juros elevados aumentam atratividade dos CRIs

De acordo com Gouvêa, operações de CRIs com remuneração de CDI mais 4% passaram a oferecer retornos próximos aos esperados em investimentos de participação societária (equity), sem exigir o mesmo nível de exposição ao risco. O executivo explicou que, na estrutura de capital de um empreendimento imobiliário, o credor possui prioridade no recebimento dos recursos, enquanto o investidor em equity participa dos resultados apenas após o pagamento das obrigações financeiras.

Segundo ele, com a taxa básica de juros em patamares elevados, a remuneração das operações de crédito se tornou suficiente para reduzir o interesse da gestora por investimentos em imóveis voltados à geração de renda. "Para fundo multistratégia, listado em bolsa, no qual eu preciso ter uma distribuição mensal, porque é o passivo que o meu investidor me cobra, hoje eu me sinto muito mais confortável buscando esse retorno na dívida do que no equity", compara.

Estratégia muda conforme o cenário macroeconômico

Durante a entrevista, Gouvêa afirmou que a composição da carteira acompanha as mudanças no cenário econômico. No início de 2026, quando o mercado projetava cortes mais rápidos na taxa de juros, a gestora vinha ampliando a exposição a operações prefixadas e indexadas ao IPCA. Segundo ele, a expectativa era capturar ganhos com a marcação a mercado em um ambiente de redução dos juros, além de avaliar aquisições de imóveis de renda urbana.

Após o aumento das incertezas no cenário internacional, citado pelo gestor em referência ao conflito envolvendo o Irã, a estratégia voltou a privilegiar operações indexadas ao CDI. "O fundo multiestratégia permite adaptar rapidamente a carteira ao cenário macroeconômico", afirmou.

Carteira busca equilíbrio entre retorno e risco

Atualmente, segundo Gouvêa, a carteira do MAGM11 possui remuneração média de CDI mais 3,6% nas operações pós-fixadas e IPCA mais 10,8% nas operações corrigidas pela inflação. O gestor classificou a estratégia como de perfil "mid yield", evitando tanto operações consideradas de menor retorno quanto ativos classificados como high yield, com o objetivo de manter distribuições mensais com maior previsibilidade, sem elevar o risco da carteira.

O MAGM11 foi lançado em julho de 2025 e, conforme apontado pelo executivo, possui patrimônio próximo de R$ 125 milhões. Inicialmente destinado apenas a investidores qualificados, o fundo passou a ser negociado pelo público em geral em janeiro de 2026. De acordo com Gouvêa, a gestora pretende concentrar suas estratégias listadas em um único fundo multiestratégia, ampliando gradualmente seu patrimônio, liquidez e diversificação.

Além do MAGM11, a MAG mantém veículos voltados ao desenvolvimento imobiliário, fundos de equity, operações de permuta, crédito estruturado e financiamento imobiliário por meio de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs), produtos que atendem perfis distintos de investidores, enquanto o fundo listado permanece voltado à geração recorrente de renda por meio de uma gestão flexível da carteira.