Leandro Manoel Gil Barbosa, investidor de fundos imobiliários, foi um dos entrevistados no estúdio do Clube FII no Fórum GRI 2021, no Transamérica Expo Center. A entrevista foi conduzida por Rodrigo Cardoso, sócio do Clube FII, que lembrou o perfil de Leandro Barbosa, famoso por ser fã de FIIs de shopping centers. Por isso, iniciou a conversa perguntando se, em 2022, haverá uma recuperação completa dos fundos deste segmento. Barbosa disse que tem visto resultados excepcionais de empresas de shoppings e lembrou que o movimento atual na bolsa é um ciclo econômico, como já aconteceu de 2013 até o final de 2015. “O ciclo econômico está ruim, mas não o ciclo imobiliário neste momento. No passado, os dois estavam ruins”, comparou.

O investidor lembrou o cenário ruim do passado no país, com PIBs negativos durante o governo Dilma Roussef, grande vacância e lajes sendo devolvidas. “Era um cenário bem diferente do que está acontecendo hoje, com o pessoal mais informado, com conhecimento maior. Acho que esta crise não vai perdurar tanto quanto a outra”, afirmou. Cardoso lembrou que Leandro Barbosa costuma visitar os shoppings de fundos em que investe e perguntou se tem visitado muitos recentemente. Barbosa disse que um dos shopping centers visitados foi o Maia, em Guarulhos, na grande São Paulo, onde esteve em abril, setembro e também em novembro. “O que eu pude perceber foi um aumento de movimento, com lojistas sempre falando de melhoras e necessidade de abrir doca para estacionar mais carros por causa do dia das crianças, pessoas circulando mais à vontade e com mais sacolas, além da procura de espaços por novos clientes, com várias lojas que serão inauguradas neste e no próximo mês.

Não sabemos em quantos meses o setor vai retomar, mas está melhorando sim”, relatou Barbosa. Cardoso insistiu em ouvir uma previsão até 2022 e Barbosa respondeu: “Sim, acho que no meio de 2022, a gente já volta. De acordo com relatório, houve melhora de 15% no Shopping Maia em relação a 2019. Esqueça 2020 que foi o caos”, ponderou. Outra pergunta foi sobre a gestão passiva de fundos, quais as vantagens e se inclui monoativos – fundos de apenas um ativo - diferentes de shopping centers. Barbosa deu um exemplo para explicar as vantagens de gestão passiva em relação à ativa. “Vou dar um exemplo que não é com fundos imobiliários. Uma gestão ativa comprou vários carrinhos de corrida que rendem 72 Km/h e, em pouco tempo, faz uma emissão de carrinhos que rendem 58 Km/h ou 45 Km/h. Com isso, a média da velocidade dos carrinhos na pista diminui”, explicou Barbosa. E completou: “Você vê fundos ativos que começaram pagando R$ 0,72 e hoje estão pagando R$ 0,62.

Por que isso? Simplesmente porque começaram a emitir abaixo de VP, ou seja, menos grana entrando, pagando mais caro e colocando ativos com menor rendimento, prejudicando a renda e o valor da cota. Já em um fundo de gestão passiva, você não tem esse efeito-emissão”. Barbosa completou que vê a gestão passiva funcionar perfeitamente para fundos de shopping centers. “Você pega fundos como Parque Dom Pedro, ABC Plaza, Pátio Higienópolis, por exemplo, que tiveram crescimento de renda e as cotas também foram valorizadas”, explicou ponderando o incidente do shopping center ABC Plaza com a Receita Federal. Outro ponto lembrado pelo entrevistado foi a distribuição dos fundos. “O Parque Dom Pedro, por exemplo, começou pagando R$ 8 e, antes da pandemia, pagava R$ 16, dobrando a renda. A cota foi lançada a R$ 1.000 e chegou a bater R$ 3.000 e, com a crise, está em R$ 2.000. Ou seja, o cara que investiu ganhou na renda e na valorização da cota.

É o que eu chamo de fundo imobiliário raiz, que me deixou apaixonado por fundos imobiliários porque dá uma coça na renda fixa”, provoca. Barbosa ainda explicou que um imóvel pode proteger o investidor contra a inflação, assim como os alugueis deste imóvel, corrigidos pela inflação. “Uma proteção dupla, via de regra, que na renda fixa você não tem”. Outra pergunta de Cardoso foi sobre emissão de cotas abaixo do VP – valor patrimonial. “É sempre ruim ou cada caso é um caso e precisa ser estudado? “Eu não gosto de emissão abaixo do VP. O gestor terá que ser muito habilidoso para comprar um imóvel que fique no mesmo patamar de outro de qualidade e que renda mais. Possivelmente, esse imóvel não tem a mesma qualidade dos que estavam dentro do fundo.

É muito fácil o cara dizer para não olhar emissão abaixo de VP, mas o que tem de renda antes e depois. Não é bem assim. Se ele jogou um imóvel muito mais arriscado, obviamente, o risco do fundo vai aumentar”, detalhou Barbosa. Rodrigo Cardoso concluiu a conversa lembrando sobre a pressão cada vez maior do mercado para não se fazer emissões abaixo do VP. “Com isso, os gestores estarão mais ligados nas demandas dos investidores e vão surgir cada vez mais produtos que tenham esta característica de não fazer este tipo de emissão”.

Confira o vídeo desta entrevista na íntegra e também outros sobre fundos imobiliários no canal do Clube FII no Youtube.