Em um cenário de juros elevados, incertezas fiscais e uma Medida Provisória (MP) que pode alterar regras tributárias em tramitação, o mercado de fundos imobiliários navega em águas turbulentas. Para analisar o momento, o Clube FII entrevistou André Freitas, fundador, CEO e CIO da Hedge Investimentos, um profissional com experiência no mercado financeiro desde 1983. Na conversa, Freitas criticou a atual política monetária, detalhou os riscos da MP para o setor e apontou onde enxerga as melhores oportunidades. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Para o gestor, a manutenção da taxa Selic em patamares tão elevados para perseguir uma meta de inflação de 3% é um equívoco. Ele argumenta que a realidade econômica global mudou drasticamente após a pandemia e com novas tensões geopolíticas, o que justificaria uma reavaliação da meta e um replanejamento para atingir a meta em um prazo mais longo, sem o custo social e econômico dos juros atuais. "Existe uma discussão séria nos Estados Unidos de eles subirem a meta de inflação deles de 2% para 3%. E a gente fica nesse comportamento amarrado", comparou. 

Sobre a MP em tramitação, Freitas destacou a importância da manutenção da isenção para os dividendos de FIIs e Fiagros, lembrando que esses instrumentos foram cruciais para que o mercado de capitais assumisse um papel fundamental no financiamento dos setores imobiliário e do agronegócio, reduzindo a dependência de recursos governamentais. No entanto, o ponto de maior preocupação na proposta é a possível mudança na regra de distribuição de resultados, do regime de caixa para o de competência. Ele explicou que isso poderia zerar a distribuição de dividendos em períodos de reavaliação negativa dos imóveis, mesmo que eles continuem gerando renda de aluguel. "Isso é muito ruim, porque pega um exemplo: como o produto está no varejo, hoje você tem mais de 3 milhões de investidores [...] essas pessoas contam com essa renda mensal", alertou, classificando a alteração como um "rompimento contratual desnecessário".

Em relação às estratégias de crescimento dos fundos em um mercado desafiador, Freitas considera legítimas as emissões via troca de cotas a valor patrimonial, desde que a transação seja benéfica para o cotista. Ele também abordou a alavancagem, recomendando cautela no Brasil devido aos juros altos, e comentou sobre estruturas com cotas sênior e subordinada.

A Hedge, por sua vez, foi pioneira na recompra de cotas de seu FOF (HFOF11) como forma de destravar valor para o investidor. "Para mostrar que a gente acredita na estratégia e demonstrar que temos total confiança nas nossas escolhas, a gente está fazendo recompra do HFOF. Foi a primeira casa a fazer uma recompra, estamos comprando 5% das cotas, foi aprovado em assembleia em agosto e já começou. As cotas que são compradas são imediatamente canceladas, aumentando o valor patrimonial das cotas remanescentes", detalha.

Ao olhar para os segmentos, o CEO da Hedge acredita que as maiores oportunidades estão nos fundos de lajes corporativas, que negociam com grande desconto no mercado secundário. Para os fundos de CRI, a recomendação é focar em ativos de baixo risco (high grade), pois o prêmio atual não justifica a exposição a carteiras mais arriscadas (high yield). Por fim, ele vê um futuro promissor para os Fiagros, mas ressalta que o investidor precisa compreender as dinâmicas próprias do setor, como a sazonalidade e as renegociações de dívidas, que são comuns na atividade agrícola.

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