A declaração de imposto de renda (IRPF) dos investidores de fundos imobiliários (FIIs) exige atenção crescente diante do avanço dos mecanismos de fiscalização e do cruzamento de dados pela Receita Federal. Erros na apuração de ganhos, compensação de prejuízos, classificação de rendimentos e preenchimento da ficha de bens e direitos estão entre os principais fatores que podem gerar inconsistências e levar contribuintes à malha fina. O tema foi abordado em entrevista com o contador William Bezerra e o advogado tributarista Gustavo Godoy no programa Clube FII Entrevista, apresentado pela analista Lana Santos. O conteúdo pode ser acessado na íntegra clicando aqui.

Cruzamento de dados pela Receita Federal

O aumento da integração entre instituições financeiras e a Receita Federal ampliou o volume de informações disponíveis para fiscalização. Corretoras, bancos e a B3 enviam dados sobre operações, rendimentos e movimentações de investidores, o que reduz a margem para divergências na declaração. Nesse contexto, manter controle detalhado das operações ao longo do ano é considerado essencial, incluindo compras, vendas, rendimentos recebidos e prejuízos acumulados.

Também foi destacado que muitos investidores iniciantes confundem a obrigação de declarar com a existência de imposto a pagar. Mesmo sem vendas de ativos, pode haver obrigatoriedade de entrega da declaração, dependendo do perfil do contribuinte.

"Quando a gente começa uma declaração de imposto de renda, seja pré-preenchida, seja quando a gente vai fazer o preenchimento, a Receita Federal já sabe o que circulou no nosso CPF. Ou seja, já existem algumas camadas de cruzamentos feitas. Então, acredito que, independente da mudança, quem se prepara para declarar e se organiza vai ter muito mais facilidade em compreender toda e qualquer mudança que esteja acontecendo na declaração.", aponta William Bezerra.

Rendimentos de FIIs na declaração

Os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários seguem, em regra, isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que respeitadas as condições previstas na legislação. Apesar da isenção, esses valores precisam ser informados na declaração anual. A omissão de rendimentos isentos pode gerar inconsistências nos sistemas de cruzamento da Receita Federal.

"São dois universos paralelos. A pessoa pode não ter imposto a pagar, mas ela tem a necessidade de reportar determinada situação política para fins de imposto de renda. E isso acontece muito, eu vou dizer assim, com investidores mais iniciantes, pessoas com pouca experiência, que começaram a investir na Bolsa ou em fundos imobiliários recentemente", ressalta Gustavo Godoy.

Venda de cotas e tributação

A venda de cotas de fundos imobiliários com lucro é tributada e exige apuração mensal do ganho de capital. Neste caso, o imposto deve ser recolhido via DARF dentro do prazo estabelecido, e os resultados precisam ser informados na declaração anual. A Receita Federal já recebe dados das operações realizadas em bolsa, o que aumenta a necessidade de alinhamento entre o controle do investidor e as informações oficiais.

Compensação de prejuízos em FIIs

As perdas em operações com fundos imobiliários podem ser utilizadas para compensar lucros, desde que respeitada a segregação por tipo de operação e ativo. Prejuízos com FIIs só podem ser compensados com ganhos da mesma categoria, mas a falta de controle mensal das operações é apontada como uma das principais causas de perda desse benefício fiscal. "Diversos clientes acabam perdendo a possibilidade, porque nunca fizeram um controle mensal adequado ou preencheram a declaração de imposto de renda de forma correta ao longo dos anos", lamenta Godoy.

Declaração de FIIs pelo custo de aquisição

As cotas de fundos imobiliários devem ser declaradas pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado. O investidor deve informar o valor efetivamente pago pelas cotas, incluindo custos operacionais, mantendo esse valor na ficha de bens e direitos mesmo que o preço do ativo varie ao longo do tempo. O valor só é ajustado em situações como novas compras, vendas ou alteração do custo médio da posição. A atualização pelo preço de mercado pode gerar inconsistências na declaração e divergências nos cruzamentos realizados pela Receita Federal.

ETFs de FIIs e tributação diferenciada

Os ETFs de fundos imobiliários possuem regras tributárias diferentes dos FIIs tradicionais. Nesses veículos, há incidência de imposto tanto sobre os rendimentos quanto sobre o ganho de capital na venda das cotas. A correta classificação do ativo na declaração é considerada fundamental para evitar erros de apuração e divergências fiscais.

REITs e investimentos no exterior

Investimentos em REITs, equivalentes estrangeiros dos FIIs, exigem atenção adicional na declaração. Apesar da semelhança econômica com fundos imobiliários brasileiros, o tratamento tributário é diferente. Entre os erros mais comuns estão a classificação incorreta de rendimentos como isentos, falhas na conversão de moeda e apuração incorreta de imposto pago no exterior.

Organização das informações do investidor

O avanço da fiscalização e o maior volume de dados disponíveis para a Receita Federal reforçam a necessidade de controle detalhado das operações e do correto preenchimento da declaração. A organização das informações ao longo do ano é vista como elemento central para evitar inconsistências e garantir o correto enquadramento tributário das operações com fundos imobiliários.

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