O mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode estar à beira de um novo ciclo de crescimento impulsionado pela entrada de investidores institucionais, especialmente os fundos de pensão. Em entrevista ao Clube FII, Ricardo Reis, CEO da Reis Real Estate, que concluiu recentemente um doutorado pela Universidade de Bordeaux, apresentou os resultados de sua tese que analisa o impacto de uma maior alocação de FIIs nas carteiras previdenciárias. A conclusão é que o movimento não só melhora o desempenho dos fundos de pensão, como tem o potencial de dobrar o tamanho do mercado de FIIs. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui: clicando aqui.

A discussão, que contou com a participação de Rodrigo Cardoso, fundador do Clube FII, e Danilo Barbosa, Head de Research, destrinchou estudos internacionais realizados em 16 países desenvolvidos, cobrindo um período de até 145 anos, que demonstram que os imóveis renderam, em média, 7,02% líquidos ao ano, superando os 6,90% das ações, mas com a metade do risco. A pesquisa de mestrado do convidado aplicou a mesma metodologia ao Brasil e aos BRICS, que possuem menor período histórico para avaliação, encontrando resultados semelhantes: imóveis rendem mais, embora com risco parecido ao da bolsa em mercados emergentes. "Rendem mais os imóveis, em especial no Brasil e na China, que possuem rendimento líquido de cerca de 8% ao ano, enquanto a bolsa rende 7%. Foi maior a diferença em resultado, mas com risco parecido. Nos países em desenvolvimento, rendem mais os imóveis, mas com o mesmo risco da bolsa. Mesmo assim, é um ótimo negócio", compara.

O Clube FII oferece acesso a uma ferramenta completa para você mesmo fazer essa análise. Compare o desempenho de qualquer FII com o IFIX, IBOV ou a inflação em Ferramentas > Comparativo de Ativos no Clube FII.

O paradoxo central abordado na tese de doutorado de Reis é: se os imóveis são uma classe de ativos tão performática e segura, por que os fundos de pensão brasileiros, que administram um patrimônio de aproximadamente R$ 1,5 trilhão, investem menos de 3% de seus recursos no setor? A resposta passa por uma combinação de fatores, incluindo uma cultura de investimento focada na alta taxa de juros da renda fixa, traumas de maus investimentos em imóveis diretos no passado e vieses comportamentais, como o efeito manada, onde gestores preferem seguir a maioria para evitar riscos de carreira.

No entanto, um fator regulatório pode mudar esse cenário drasticamente. Uma norma da PREVIC, órgão regulador do setor, estabelece que os fundos de pensão têm até 2032 para converter suas carteiras de imóveis físicos em fundos imobiliários. A medida visa aumentar a governança, a liquidez e a transparência dos investimentos. Segundo Reis, se os fundos de pensão alocassem os 20% permitidos em FIIs, isso representaria uma injeção de R$ 300 bilhões no mercado, valor equivalente ao patrimônio líquido atual de toda a indústria, podendo, portanto, dobrá-la.

Para comprovar o benefício na prática, Reis realizou uma simulação em sua tese. Ele adicionou uma carteira otimizada de FIIs (baseada no IFIX) ao portfólio real de um fundo de pensão tradicional, a OABPrev do Paraná. O resultado mostrou que uma alocação de 15% em FIIs aumentou o retorno líquido anual da carteira de 2,62% para 3,07%, um ganho de quase 0,5 ponto percentual com um acréscimo marginal de risco. Para o investidor individual, a entrada desse capital institucional pode significar maior liquidez, menor volatilidade e uma potencial redução do desconto entre o valor de mercado das cotas e seu valor patrimonial.

O Clube FII possui uma ferramenta que permite identificar essas oportunidades, onde você pode filtrar os FIIs pelo desconto P/VP e outros critérios. Acesse o Ferramentas > Ranking no Clube FII.

O debate concluiu que a migração dos fundos de pensão para os FIIs é um caminho inevitável e benéfico, embora deva ocorrer de forma gradual. Para os gestores, a recomendação é iniciar um processo de educação e alocação progressiva. Para os investidores de varejo, o momento é oportuno para se posicionar antes da chegada desse grande volume de capital, que promete marcar uma nova fase de maturidade para o mercado de fundos imobiliários no Brasil.