O assunto está na boca do povo, como diz a expressão popular. Mais especificamente, nas conversas de investidores do mercado de Fundos Imobiliários.

Dentro do movimento de consolidação pelo qual a indústria passa, um cotista representativo com mais de 5% de participação no FII FOF Integral Brei (IBFF11), aproveitou a concessão que a lei lhe garante para pedir, em maio, a convocação de uma assembleia geral extraordinária (AGE) em que os cotistas do fundo vão decidir sobre a liquidação, ou seja, a extinção do fundo.

O fundo de fundos tem 4.147 cotistas e uma carteira composta, principalmente, por cotas de FIIs de tijolo – com imóveis no portfólio.

A previsão é que o resultado da votação entre estes investidores seja conhecido ainda nesta semana, segundo Vitor Bidetti - CEO da Integral Group, gestora responsável pelo fundo - que deu uma entrevista exclusiva ao Clube FII News.

“É um momento delicado. Um investidor específico e institucional solicitou a venda dos ativos em um prazo que consideramos inadequado e, por isso, fizemos um movimento buscando evitar o avanço dessa eventual decisão em assembleia”.

Bidetti afirma que os esforços da gestora são para manter o FII operante.

“A gente desconhece o interesse deste investidor [que solicitou a AGE]. Os advogados estão cuidando disso e a gente pretende evitar porque, realmente, é um pedido sem nenhum sentido na nossa opinião”.

O CEO defende a situação atual do IBFF11 que está com valor de mercado – referente às cotas negociadas em bolsa de valores - de R$ 42 milhões, e valor patrimonial – relativo aos ativos no portfólio – de R$ 47,5 milhões.

“O fundo é fechado, tem ativos de longo prazo e uma política de investimentos que busca, principalmente, atingir o ganho de capital porque faz ‘trading’ de cotas. É um fundo que tem Beta alto, então, na hora em que o mercado está subindo, ele sobe mais, e na hora que o mercado está caindo, cai mais”.

Ele ainda argumenta que, neste momento, todos os FOFs do mercado estão bastante descontados – com valor de mercado abaixo do valor patrimonial.

“O nosso FOF está melhor que a média do mercado em termos de desconto. É um momento de compra e não de venda. Consequentemente, o pedido de AGE vai na contramão do que seria nosso dever fiduciário. A gente está aqui, obviamente, em busca do interesse dos cotistas minoritários e de evitar que isso [a liquidação] aconteça porque traria um prejuízo muito grande para todos os minoritários”.

Nos fóruns de discussões de cotistas, o tom é de desconforto com a possibilidade do fim do IBFF11. O fundo foi lançado em outubro de 2019, meses antes da pandemia.

“Naquele momento, as melhores oportunidades estavam - e o mercado inteiro investia - em fundos de tijolo, representados por escritórios, shoppings, entre outros ativos. Depois o mercado teve uma mudança grande, a gente foi fazendo um ‘rebalanceamento’ desta carteira”.

A chamada ‘reciclagem’ no portfólio do fundo foi, principalmente, por meio da compra de cotas de fundos de papel - FIIs com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) na carteira. Um deles foi outro fundo da Integral, o IBCR11.

Houve ainda aportes em FIIs de logística diante da boa performance pelo e-commerce durante a pandemia. Mas apesar da renovação da carteira do fundo, Bidetti afirma que algumas posições em ativos foram mantidas por serem consideradas promissoras.

“A gente segurou algumas posições em que a gente entende que têm um upside – chance de rentabilidade - muito alto, como shopping centers e alguns escritórios diferenciados que, neste momento de retomada da economia e de vacinação completa, vão apresentar uma retomada de preço com um retorno potencial de 40% a 50%”.

O CEO lembra que os fundos de fundos, em geral, apresentam uma situação difícil no mercado por conta do duplo Alpha, ou seja, o desconto nos ativos que compõem a carteira do fundo, além do desconto no próprio FII.

Na última distribuição aos cotistas referente a junho, o IBFF11 pagou R$ 0,48 por cota, equivalente a um dividend yield de 0,77%. O dividendo de encerramento do primeiro semestre do ano veio abaixo dos pagamentos feitos nos meses anteriores. Desde janeiro de 2022, o fundo pagava mensalmente R$ 0,50 por cota aos investidores.

“A gente optou por distribuir conservadoramente os 95% de mínimo que ficam muito próximos do R$ 0,50 para manter uma reserva um pouquinho maior até por esse momento de assembleia”.

IBCR11, a menina dos olhos da Integral

O Fundo Imobiliário CRI Integral Brei (IBCR11) nasceu no baby boom de outros fundos com carteira composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários, em meados de 2021, ainda durante a pandemia de Covid-19.

“Os fundos de CRI trazem uma combinação de fatores que explica um pouco essa atratividade. Eles têm, no final da linha, a garantia real e imobiliária que todo investidor de Fundo Imobiliário busca e, adicionalmente, apresentam um fluxo pré-definido e previsível, normalmente, indexado à índice de preços, predominantemente, o IPCA”.

Na opinião de Bidetti, estas características associadas à isenção de imposto de renda tornaram os fundos de papel muito competitivos, mesmo com a alta de taxa básica de juros no país.

“Os fundos de CRI, em média, entregam IPCA + 9% ao ano, ou IPCA + 10% ao ano, o que representa hoje mais de 20% ao ano de dividendos”.

O CEO aposta nas vantagens proporcionadas pelos fundos de CRI, mesmo em um eventual momento futuro de economia completamente diferente da atual, com juros e inflação controlados.

“Essa é a beleza dos fundos de CRI. Eles permanecem competitivos nos dois cenários. No momento de taxa básica com baixa em um nível inédito, os Fundos Imobiliários, especialmente os fundos de CRI, começaram a evoluir. Agora, outros segmentos como os fundos de tijolo - que dependem mais do desempenho da economia - sofrem, enquanto os fundos de CRI continuaram com boa performance e captando muito bem porque são uma modalidade de crédito considerada a mais segura possível”.

O IBCR11 é composto por 54,1% de CRIs que financiam empreendimentos residenciais destinados às classes média e média alta.

“O carro chefe do nosso fundo de CRI é o chamado residencial término de obra, modalidade de financiamento que eu já faço há mais de 20 anos com experiência e base de clientes muito grandes. No fundo, esse produto predomina na região Sudeste, mas com algo também no Sul”.

O portfólio do IBCR11 ainda tem CRIs dos segmentos de built to suit (BTS) – construído de acordo com a necessidade do inquilino (26%), loteamento (11,3%) e logístico (8,6%). De acordo com Bidetti, todas operações estão em situação saudável de crédito.

“A carteira continua performando super bem com nenhum caso fora do previsto. A gente tem uma estrutura de garantias e de monitoramento montada e evoluída ao longo do tempo que funciona muito bem”.

Em março, o fundo anunciou a 2ª emissão de novas cotas para a captação de R$ 150 milhões com o objetivo de realizar mais aportes para a carteira, segundo o CEO. Os ativos-alvo estão dentro do perfil que já compõe o portfólio e é focado em empreendimentos residenciais.

“Imagino que em mais uns 60 dias aproximadamente, a gente fecha a emissão. O cenário é mais desafiador, mas o fundo de CRI é um produto que continua navegando bem mesmo nesse momento. Acho que, se a gente não chegar ao valor máximo da emissão, vai ter um valor bastante relevante de qualquer maneira, na casa da centena de milhão”.

Embora a resiliência seja uma das principais características atuais de um fundo de CRI, o IBCR11 também apresenta um desconto. O valor de mercado do FII está em R$ 84,4 milhões e o valor patrimonial é de R$ 93,2 milhões.

“O valor de mercado, a gente não controla, e oscila bastante. Esse momento de taxa de juros um pouco mais alta acaba mexendo um pouco nessas cotações. Hoje, o volume secundário – referente às cotas negociadas na B3 – é baixo, então, qualquer movimento pode causar oscilação. Mas a gente acredita que, com a nova emissão e com o pipeline – perspectivas de retorno, o fundo deve convergir para o valor patrimonial”.

Da mesma maneira que o fundo irmão IBFF11, o FII de CRI também reduziu o pagamento de dividendos referentes a junho. A última distribuição foi de R$ 1,25 por cota no fechamento do primeiro semestre de 2022. Em maio, havia sido de R$ 1,32 por cota.

As oscilações na distribuição foram associadas às taxas de estruturação de operações cobradas em fases finais de obras e convertidas ao fundo, além das taxas de juros próprias das operações, de acordo com a explicação do executivo.

“A gente faz uma gestão dessas taxas, mas isso cria momentos de uma receita um pouco mais alta que a gente acaba distribuindo, procurando manter sempre acima de R$ 1 por cota. Nos últimos meses, essa distribuição oscilou entre R$ 1,20 e R$ 1,50 ao mês. É das mais altas de mercado”.

Ao ser questionado se a gestora tem um carinho especial pelo fundo de CRI, Bidetti é categórico ao concordar que o IBCR11 é a menina dos olhos da Integral.

“A gente tem uma atenção especial com todos os nossos produtos, mas esse é um produto que, dentro do momento da indústria e do cenário atual, tem um potencial maior e a gente está, obviamente, cuidando muito bem disso", conclui.