O mercado de escritórios corporativos em São Paulo demonstra uma recuperação robusta, com taxas de vacância já inferiores aos níveis pré-pandemia e a tese do home office permanente sendo superada por um modelo híbrido descentralizado. Esta é a análise de Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, maior empresa de pesquisa imobiliária da América Latina, em entrevista a Rodrigo Cardoso e Danilo Barbosa, do Clube FII. Nicastro destacou que o investimento em imóveis deve ser sempre pensado a longo prazo, criticando movimentos especulativos baseados em flutuações da taxa de juros. "Investimento em imóvel é longo prazo. Investimento em Fundo Imobiliário é longo prazo. Se você não internalizar isso na sua cabeça, não venha investir em imóveis, você vai quebrar a cara", alertou.  Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Modelo híbrido 'turbinado'

Para o mercado de escritórios de São Paulo, ele apresentou dados que mostram a vacância atual em 18,9%, abaixo dos 19,23% de 2020. Regiões nobres como a Avenida Paulista, muitas vezes vista como decadente, exibe uma saúde de ferro com apenas 3% de vacância, seguida por JK (4%) e Faria Lima (9%). A forte demanda e a previsão de uma lacuna na entrega de novos estoques a partir de 2026 devem pressionar os preços dos aluguéis para cima. Segundo o especialista, o modelo de trabalho que se consolida é o "híbrido turbinado", onde grandes empresas mantêm seus escritórios principais, mas também buscam espaços em regiões descentralizadas para facilitar o acesso dos colaboradores. "Essa história de home office já ficou para trás", argumentou.

Nesse contexto, além das áreas prime, regiões como Chucri Zaidan se mostram promissoras, com a vacância caindo de 28% para 17%, chegando próximo ao ponto de equilíbrio, em sua visão. Em contrapartida, áreas como Alphaville continuam sendo um desafio, com pouca perspectiva de recuperação a curto prazo. "Alphaville para escritórios é que nem Extrema para galpões logísticos, na minha visão", comparou. "Alphaville foi criado baseado na isenção do ISS para prestação de serviço. A partir do momento que isso caiu, não fazia sentido nenhum".

Sobre o Rio de Janeiro, Nicastro o descreve como um mercado "desafiador, mas não desesperador", apesar de entender que o município "sofreu muito quando o setor financeiro veio para a Faria Lima". A cidade tem feito sua lição de casa com programas como o "Reviver Centro", que busca levar moradia e vida de volta à região central, atualmente com 40% de vacância. Para o CEO da SiiLA, embora a recuperação seja morosa, pode haver boas oportunidades para investidores pacientes e com visão de longo prazo.

Galpões logísticos

No setor de galpões logísticos, o cenário é de otimismo, com baixa vacância (7,67%) e preços de locação em uma clara trajetória de alta, algo que o mercado esperava há anos. Esse movimento é sustentado por um controle na entrega de novos empreendimentos, dado o alto custo de capital. Apesar disso, a concentração em poucos players é um ponto de atenção. No cenário nacional, são 489 imóveis classes A+, A  e B, de acordo com dados da SiiLa. "Toda concentração é prejudicial".

Além disso, Nicastro fez um alerta contundente sobre Extrema (MG), um dos principais polos logísticos do país. Ele traçou um paralelo com Alphaville, argumentando que a atratividade de Extrema é fundamentada em incentivos fiscais que podem ser eliminados com a reforma tributária, além da escassez de mão de obra local. "Se cair a isenção fiscal, e vai cair, eu vou sair de lá", afirmou, citando conversas com players do mercado.

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