O mercado de lajes corporativas reúne atualmente maior potencial para geração de valor nos fundos imobiliários, enquanto os galpões logísticos seguem em um cenário de maior estabilidade, na avaliação de Carlos Martins, sócio e gestor dos fundos imobiliários de equity da Kinea. Durante o Clube FII Entrevista, o gestor afirmou que a redução da vacância em escritórios, a menor oferta de novos empreendimentos, o movimento de flight to quality e a retomada gradual do trabalho presencial sustentam uma perspectiva mais favorável para o segmento.  Clique aqui e assista ao conteúdo completo.

"Onde tem mais opcionalidade de destravar valor? Não tem muita dúvida, está no escritório. Porque, na verdade, no setor logístico se produziu muita coisa, mas ele está mais ajustado. Esse mercado tem, em média, uma vacância mais baixa do que escritório. Muitos fundos imobiliários possuem contratos atípicos mais longos que, mesmo se houver falta de produto, não é possível subir o aluguel no meio do contrato, porque está combinado dos dois lados, ninguém pode mudar as regras. Basicamente, atualiza o preço pela inflação", compara.

Escritórios devem concentrar potencial de valorização

Na avaliação do gestor, o segmento de escritórios oferece atualmente maior potencial de valorização do que outras classes de ativos imobiliários. O mercado passou por um ciclo de forte expansão da oferta antes da pandemia, especialmente nas regiões da Faria Lima e Chucri Zaidan, em São Paulo, seguido pelos efeitos do trabalho remoto sobre a ocupação dos imóveis corporativos. Segundo ele, esse cenário começou a mudar com o retorno gradual das empresas ao trabalho presencial."A gente nunca teve dúvida que os escritórios não iam acabar", apontou.

A necessidade de integração entre equipes, fortalecimento da cultura organizacional e desenvolvimento de profissionais que ingressaram recentemente nas empresas são fatores que impulsionam a ocupação dos escritórios. O gestor afirmou que a vacância vem caindo de forma consistente, principalmente nos imóveis de maior qualidade, em um movimento de flight to quality. Empresas passaram a priorizar edifícios com lajes amplas, infraestrutura moderna, áreas de convivência, oferta de serviços e proximidade do transporte público.

Além da Faria Lima, regiões como Chucri Zaidan, Pinheiros e Paulista também vêm registrando aumento da ocupação, pois parte das empresas tem migrado para essas localidades em busca de custos menores, mantendo acesso a empreendimentos modernos e bem localizados. Para o gestor, a oferta limitada de novos empreendimentos também favorece o segmento. Como o desenvolvimento de edifícios corporativos exige um longo período entre aquisição do terreno, construção e estabilização da ocupação, a quantidade de novos imóveis prevista para os próximos anos permanece restrita.

Em relação aos preços, a expectativa é de estabilidade na Faria Lima, onde a vacância permanece controlada e os proprietários não enfrentam pressão para reduzir valores. Ao mesmo tempo, outras regiões corporativas podem continuar absorvendo parte da demanda por oferecerem imóveis de padrão semelhante a preços mais competitivos. 

Galpões logísticos mantêm fundamentos sólidos

Para o gestor, o mercado de galpões logísticos apresenta um cenário mais estável do que o de escritórios. A vacância permanece em níveis reduzidos, enquanto a demanda continua sendo sustentada pela expansão do comércio eletrônico, pela entrada de novos operadores e pela necessidade de imóveis adaptados às operações logísticas. Segundo ele, empreendimentos próximos aos grandes centros consumidores e com características como operações de cross-docking seguem sendo os mais procurados. Apesar do elevado volume de novos projetos desenvolvidos nos últimos anos, a absorção tem acompanhado esse crescimento. 

Outro fator apontado é a predominância de contratos de longo prazo, que limitam reajustes além da inflação durante sua vigência. Esse modelo, de acordo com o especialista da Kinea, proporciona maior previsibilidade para a geração de receitas dos fundos imobiliários expostos ao segmento. "Já subiu bastante, será que sobe muito mais? Nos principais mercados, acho a subida talvez seja mais lenta".

Mercado de FIIs ganhou escala e novas classes de ativos

Além da análise sobre os segmentos de escritórios e logística, o gestor fez um panorama da evolução da indústria de fundos imobiliários ao longo das últimas duas décadas. Em sua visão, o mercado ampliou significativamente sua base de investidores com o avanço das plataformas digitais e passou a ocupar espaço permanente nas carteiras de investimentos. "É um outro mercado, assim, muito mais gente. Os bancos, os alocadores, as plataformas colocaram o Fundo Imobiliário como uma classe efetivamente de alocação, porque lá no começo não tinha um percentual para colocar em alternativos, fundos imobiliários, infra, private equity, não tinha isso", recorda.

A entrevista também abordou o crescimento dos fundos de recebíveis imobiliários, a ampliação da comunicação entre gestores e investidores e o aumento da diversidade de ativos disponíveis na bolsa. "Se a gente como classe, a indústria, se a gente não investir em comunicação, em qualidade de atendimento para o investidor, a classe não cresce. Porque se eu não entendo, eu não invisto", ressalta. Para o gestor, a indústria passou a negociar imóveis de maior porte e ampliou sua capacidade de adquirir ativos corporativos, logísticos e comerciais. Além disso, a percepção é de que o mercado pode incorporar novas classes de ativos nos próximos anos, incluindo fundos residenciais, assim como segmentos já consolidados em mercados internacionais, como data centers e self storage.