O programa Clube FII Entrevista desta semana trouxe os sócios da TRX Investimentos para um bate-papo sobre o Fundo Imobiliário TRX Real Estate (TRXF11).

O economista do Clube FII, Thiago Otuki, entrevistou Luiz Augusto do Amaral e José Alves Neto, sócios-fundadores da gestora, e Gabriel Barbosa, sócio e membro do comitê de investimentos da TRX.

O fundo tem foco na distribuição de renda e dividendos aos cotistas por meio da aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O portfólio do FII é formado por imóveis destinados a varejo com preferência por contratos atípicos de longo prazo com os locatários.

De acordo com Amaral, a maior parte das operações é no modelo sale & lease back, em que os imóveis são vendidos ao fundo e alugados de volta ao vendedor, além do built to suit, em que o fundo constrói o imóvel de acordo com a necessidade do locatário.

Amaral também explicou a alavancagem do fundo com base na antecipação de recebíveis justamente pelos contratos atípicos de longo prazo com empresas de risco de crédito extraordinário.

“O que é melhor? Você ter 46% de alavancagem com esse perfil - índices casados, prazos casados e inquilino com risco de crédito excepcional como pagador - com uma estrutura bem-feita ou você ter 20% de alavancagem a CDI que não está correlacionada com os contratos de aluguel em fundos que têm altos níveis de vacância?”, argumentou.

Ele ainda complementou: “Ou melhor você investir em um fundo que investe em uma SPE – sociedade de propósito específico - que toma dívida para financiar a produção e construir empreendimentos que ainda precisam ser vendidos? Essa alavancagem não aparece”, afirmou.

Alves Neto comentou sobre a qualidade dos imóveis do TRXF11 que, por ficarem fora das grandes capitais, apresentam potencial de crescimento de valorização de longo prazo.

“A gente olha todos os fundamentos das operações: o valor por metro quadrado, terreno, área construída, aluguel na região e na cidade. Antes de fazermos as compras, conversamos com o Pão de Açúcar e o Assaí, por exemplo, e verificamos antes o quão estratégicas essas lojas eram na operação deles”, explicou.

O Clube FII Entrevista é um programa quinzenal que vai ao ar todas as segundas-feiras de manhã. O programa já tem mais de 100 edições e entrevista os principais gestores, analistas, consultores e especialistas do mercado de Fundos Imobiliários.