A região da Chucri Zaidan, um dos principais polos corporativos de São Paulo, atravessou nos últimos anos um período marcado pelo aumento da vacância após um ciclo intenso de novas entregas de escritórios, combinado com a crise econômica e os impactos da pandemia. Agora, segundo participantes do mercado, o cenário começa a mudar, com redução gradual dos espaços vagos, aumento da demanda por grandes lajes corporativas e avanço nos preços de locação.

Durante conversa com  Felipe Ribeiro e Thiago Otuki no Clube FII Entrevista, disponível no Youtube, André Dias, gestor da Arch Capital, afirmou que a região já apresenta sinais concretos de recuperação operacional, embora parte dos investidores ainda não perceba os efeitos nos dividendos dos fundos imobiliários de escritórios. Segundo ele, a vacância da Chucri Zaidan saiu de patamares próximos de 27% e se aproxima de 15%, com queda entre dois e quatro pontos percentuais por trimestre nos últimos períodos. "Esse patamar entre 10% e 15% começa a ser um pouco mais pró-proprietário. Então, eu acho que é uma dinâmica que já mudou, o mercado só não percebeu ainda", considera.

Dias explicou que a região concentrou boa parte das novas entregas corporativas relevantes de São Paulo nos últimos 15 anos. Com a desaceleração econômica durante o governo Dilma Rousseff e, posteriormente, a pandemia de Covid-19, a demanda não acompanhou a oferta, elevando os índices de vacância.

O gestor citou como exemplo o edifício Rocha Verá, onde, segundo ele, o único andar corporativo inteiro disponível atualmente pertence ao fundo. Ele afirmou que boa parte da vacância remanescente da região está distribuída em pequenos módulos e frações de andares em diferentes torres, formato que dificulta novas locações em ativos desenhados para grandes ocupações corporativas. "É muito mais difícil alugar um quarto de módulo num prédio em que a parte da qualidade dele está no tamanho da laje".

De acordo com Dias, o mercado já registra aumento real nos valores de locação. Ele mencionou uma operação recente fechada a R$ 130 por metro quadrado, acima do preço pedido anteriormente no edifício, que era de R$ 120 por metro quadrado. "O mercado melhorou tanto, a demanda aumentou tanto, que a gente conseguiu aumentar nosso preço pedido e alugar nesse patamar", lembra.

Na avaliação do gestor, a melhora do mercado ainda não foi totalmente refletida nos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários porque muitos contratos seguem em período de carência e os reajustes mais elevados começaram a ocorrer recentemente. Segundo ele, os efeitos financeiros dessa recuperação podem aparecer de forma mais clara nos próximos 12 a 24 meses. Dias também afirmou que o ganho real de aluguel tem potencial de ampliar não apenas a renda distribuída pelos fundos, mas também o valor patrimonial dos ativos ao longo do tempo.

"Eu entendo que o investidor está machucado, porque teve muita vacância, o dividendo dos FIIs de escritório,  de forma geral, foram mais baixos do que a média dos fundos imobiliários, mas agora é justamente o momento em que você compra com desconto", conclui.