Em entrevista ao Clube FII, Fábio Carvalho, gestor do Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), detalhou a filosofia de investimento que guia um dos fundos mais conhecidos do mercado, com mais de 170 mil cotistas. Com 30 anos de experiência, Carvalho destacou que a principal lição foi focar na avaliação de riscos, definindo o chamado "Value Investing" como todo investimento inteligente e cuidadoso, que busca, em primeiro lugar, não perder dinheiro. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Tripé: Imóvel, inquilino e contrato

A natureza do ALZR11 é proporcionar renda previsível, estável, com pouco risco no fluxo de caixa e "sem dor de cabela", na visão do especialista. Segundo o gestor, a estratégia de aquisição de ativos para o ALZR11 se apoia em um tripé fundamental: a qualidade intrínseca do imóvel e seu potencial de valorização, a saúde financeira e a confiabilidade do inquilino, e a robustez do contrato que amarra a relação. "A gente não faz transação de 'porteira fechada'. A gente quer responsabilizar quem vendeu se tiver problema no imóvel", afirmou, ressaltando a importância de responsabilizar o vendedor por passivos ocultos e garantir a previsibilidade do fluxo de caixa.

P/VP e alavancagem

Um dos temas centrais da conversa foi a alavancagem do fundo, que atualmente está em torno de 30%. Carvalho explicou que a gestora encara a alavancagem mais como uma questão de fluxo de caixa do que um percentual absoluto. As operações de dívida do ALZR11 são estruturadas caso a caso, atreladas aos contratos de locação dos próprios ativos, com prazos longos e sem amortizações extraordinárias ou "bullets", o que mitiga os riscos. "São casados com contratos de muito pouco risco, com empresas enormes, super sólidas, então não vemos nenhum tipo de problema".

Sobre a avaliação do fundo, que historicamente negocia com prêmio sobre o valor patrimonial, o gestor argumenta que o P/VP é uma métrica que "olha no retrovisor". Ele justifica a precificação do ALZR11 pelo seu histórico de baixo risco, sem inadimplências, e pela qualidade de seus contratos atípicos de longo prazo. Para ele, o VP atual reflete um momento de mercado ruim e não o potencial futuro dos ativos. 

Fundo mira data centers

Carvalho também abordou o crescente investimento em data centers, um dos ativos que considera mais promissores para o perfil do fundo. Ele destacou a alta aderência (*stickiness*) desses imóveis, onde os inquilinos, geralmente grandes empresas de tecnologia, tendem a permanecer por décadas. O gestor não descartou a possibilidade de um futuro "spin-off" dos ativos de data center em um fundo dedicado, mas apenas quando o portfólio atingir um tamanho que garanta liquidez e viabilidade ao novo veículo. Sobre crescimento, o fundo se mantém cauteloso com trocas de cotas para não adquirir ativos de menor qualidade e se prepara para uma potencial nova emissão, já aprovada, para os próximos 12 meses.

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