Se, no início deste ano, havia dúvidas sobre a capacidade do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XP Malls (XPML11) de honrar suas dívidas, os receios diminuíram após o anúncio de uma transação bilionária que pode diminuir consideravelmente sua alavancagem. O fundo anunciou, no final de agosto, a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) com a Riza Real Estate para a venda de participações em nove shoppings, somando R$ 1,6 bilhão.

“Esta venda representa um ponto de inflexão para o fundo, pois através de uma única operação, a gestão encerra de forma definitiva o debate sobre sua saúde financeira. Mais do que uma solução financeira, a venda é a validação de uma estratégia”, destaca relatório exclusivo elaborado pelo Research do Clube FII, disponibilizado somente para assinantes. Confira o conteúdo na íntegra e a recomendação para o ativo ao ser um assinante do Clube FII.

No início do ano, a necessidade de caixa para 2025 era de apenas R$ 49 milhões, segundo estudo do Clube FII, valor considerado gerenciável para um fundo de sua escala, com um patrimônio líquido superior a R$ 6 bilhões. No entanto, em meados deste ano, o XPML11 havia “partido para o ataque”, segundo os analistas Danilo Barbosa (Head de Research) e Lana Santos.

“O fundo prosseguiu com aquisições estratégicas, incluindo participações no Pátio Higienópolis, Shopping Jundiaí e no portfólio da Allos (Tijuca, Carioca e Plaza Sul). Essas movimentações, embora alinhadas com a tese de qualificação do portfólio, elevaram a necessidade de capital, já deficitária, no curto e médio prazos”, recordam, apontando que essa estratégia havia ampliado o déficit de caixa projetado para o final de 2025 para cerca de R$232 milhões.

Entenda a transação

A venda envolve participações em empreendimentos localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Amazonas e Bahia, referentes aos seguintes ativos: 45% do Tietê Plaza Shopping (SP); 15% do Partage Santana Shopping (SP); 25% do Campinas Shopping (SP); 20% do Grand Plaza Shopping (Santo André/SP); 17,5% do Caxias Shopping (RJ); 100% do Shopping Downtown (RJ); 40% do Shopping Metropolitano Barra (RJ); 39,99% do Shopping Ponta Negra (AM) e 14,31% do Shopping Bela Vista (BA).

Com valor total aproximado de R$ 1,6 bilhão, sendo 68% pagos à vista e os 32% restantes em até cinco anos, a operação poderá gerar cerca de R$ 1 bilhão em liquidez para o XP Malls, segundo a gestora, com ganho de capital estimado de até R$ 278 milhões, conforme noticiado anteriormente pelo Clube FII News.

Após o anúncio, relatório elaborado por especialistas analisa a estratégia da seleção dos ativos a serem vendidos, além dos impactos da transação relacionados à quitação das obrigações, ganho de capital e dividendos, assim como o reposicionamento e a qualidade do portfólio remanescente. Veja as principais perspectivas para o XPML11 após a transação, nesse material exclusivo elaborado pelo time de Research do Clube FII para os seus assinantes.