Com nível elevado da taxa de juros, a Canuma Capital enxerga um freio no curto prazo para uma valorização mais expressiva das cotações dos ativos de renda variável e dos Fundos Imobiliários (FIIs). Neste cenário, a gestora prioriza um portfólio defensivo, combinando tanto alocações em “Crédito” quanto em “Tijolo”, com alocações diretas ou em ativos negociados em bolsa, mas ressalta ainda que enxerga um momento mais promissor para ações do setor de shoppings do que para FIIs do mesmo segmento.

No último relatório gerencial do FII Canuma Capital Multiestratégia (CCME11), a gestora detalhou sua tese para esta alocação, aumentando exposição para 5% do patrimônio líquido (PL). Felipe Vaz Moreira, sócio da Canuma Capital, explica que o aumento na posição ocorre diante de duas análises.

Na primeira análise, a Canuma comparou 3 ações e os 5 FIIs do segmento mais negociados/líquidos do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), utilizando dois indicadores-chave, o  NOI (Receita Operacional Líquida), que mensura a rentabilidade operacional por m² e reflete a eficiência/qualidade do portfólio, e o  AFFO Yield, que é a geração de caixa excluindo receitas e despesas não recorrentes, dividido pelo valor de mercado.

“No atual nível de preços, as ações estão mais descontadas em relação ao valor intrínseco dos ativos, com NOI/m² e AFFO Yield mais atrativos em relação aos FIIs do segmento. E historicamente, as empresas têm apresentado um crescimento de vendas maior que o dos FIIs do segmento”, detalha Moreira.

A segunda análise da Canuma Capital considera que a alocação em ações requer renunciar aos dividendos distribuídos mais elevados dos FIIs, o que torna a componente de ganho de capital potencial como mais importante na decisão.

“Como forma de tangibilizar esse potencial de valorização nas três empresas de shopping, levantamos o histórico de AFFO Yield que as ações foram negociadas (quanto maior o AFFO Yield, maior o nível de desconto, ou seja, mais barata a ação). Nosso cenário-base considera um retorno aos níveis de AFFO Yield observados em uma janela mais recente dos últimos 5 anos”, completa.

O especialista ressalta ainda que a precificação das ações é diferente dos FIIs, com maior peso de fluxos de investidores estrangeiros e uma alta sensibilidade aos movimentos de fechamento/queda de taxas de juros.

CRIs no segmento residencial são destaque, segundo a Canuma Capital

No documento, o hedge fund, que aloca 42% PL em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com um total de 16 ativos, aponta ainda que, nesta classe, as últimas alocações ocorreram no segmento residencial.  “O time de gestão enxerga boas oportunidades nesse segmento dado que, uma vez que os bancos comerciais estão priorizando o direcionamento dos recursos disponíveis para o financiamento imobiliário às Pessoas Físicas, há uma demanda das Construtoras/Incorporadoras buscarem alternativas de financiamento para seus projetos de desenvolvimento imobiliário”, conclui.

O portfólio atual em CRIs do CCME11 possui taxas médias à mercado por indexador de IPCA+ 10,8% a.a. e CDI+ 2,9% a.a. considerando o Valor Patrimonial (VP) da cota, sendo que nova alocação deve ocorrer ainda neste mês.