HSML11 (Fundo Imobiliário HSI Malls) compra shopping em MG por R$ 333 milhões
Aquisição de 100% do Shopping Uberaba aumenta a área bruta locável do fundo em 25 mil metros quadrados. Conheça os detalhes da operação
O Fundo Imobiliário HSI Malls (HSML11) concluiu esta semana a aquisição de 100% das ações das sociedades Jaguara Empreendimentos Imobiliários e JPL Estacionamentos, detentoras de 100% do Shopping Uberaba, em Minas Gerais, por R$ 333 milhões.
A aquisição representa um acréscimo de área bruta locável (ABL) própria ao fundo de 25.111 metros quadrados, segundo comunicado divulgado pelo administrador Santander Caceis Brasil em conjunto com o gestor do fundo, o HSI.
Com a operação, a ABL própria total do portfólio passa a ser de 191.449 metros quadrados subdivididos em sete ativos em que o fundo é controlador em cinco estados. A administração do shopping é da Saphyr, empresa do Grupo HSI.
O HSML11 tem 121.063 cotistas. O valor de mercado é de R$ 1,2 bilhão e o valor patrimonial do FII é de R$ 1,5 bilhão.
A vacância do fundo está em 4,90%, equivalente a 8.151 metros quadrados, de acordo com levantamento divulgado em 30 de abril.
A última distribuição de dividendos do HSML11 foi de R$ 0,62 por cota, referente a maio e equivalente a um dividend yield de 0,77%. O pagamento aos cotistas foi em 7 de junho.
O perfil do Shopping Uberaba
O Shopping Uberaba tem 188 lojas, 1.190 vagas de estacionamento e está localizado no bairro de São Benedito, em Uberaba, cercado por grande fluxo de veículos e pedestres.
O barrio tem alta densidade residencial e é próximo ao centro da cidade, aeroporto, hospital Mário Palmério (o maior particular da cidade), além de importantes centros universitários.
Segundo a HSI, o ativo também vem se destacando em recuperação na comparação com o cenário pré-pandemia.
A variação acumulada do NOI - receita operacional líquida - até abril de 2022 contra 2019 é de 22,1%.
A margem NOI – NOI/Receita Total – é de 80,2%, segundo gestor. Atualmente, a margem NOI do portfólio atual do fundo é de 93,8%.
“[A margem] corrobora a expectativa da gestão de ganho de margem do Shopping após a aquisição”, informaram administrador e gestor no comunicado.
Em relação à taxa de ocupação, a HSI apontou estabilidade em níveis elevados mesmo durante a pandemia, e hoje está em 95,6%. A inadimplência bruta segue em 3%, nível próximo ao período pré-pandemia.
A operação de compra do ativo
De acordo com o comunicado sobre a aquisição, o desconto entre valor patrimonial e o valor de mercado do fundo levou à decisão de aquisição via operação de securitização de recebíveis.
O montante total é de R$ 340 milhões em três tranches, sendo 54% a uma taxa de IPCA + 7,6% ao ano e prazo de 180 meses com 30 meses de carência de amortizações, 31% à taxa de CDI + 2,7% ao ano e prazo de 180 meses com 30 meses de carência de amortizações, e 15% a CDI + 2,7% ao ano com prazo de 36 meses sob o sistema bullet de amortização, em que o devedor realiza o pagamento do juro e realiza a amortização de dívida em um único pagamento ao final do contrato.
O volume total terá carência parcial de juros nos 24 primeiros meses, sendo 60% do total nos primeiros 12 e 40% nos meses seguintes.
Após a aquisição, o índice de alavancagem líquido do fundo passou a cerca de 33,91%.
“O valor [de alavancagem] é entendido como saudável considerando a qualidade do portfólio e expectativa de crescimento real. A gestão do fundo entende ter alcançado um nível adequado de alavancagem frente às condições atuais de mercado, de modo que não planeja realizar novas aquisições com dívida”.
A estrutura de aquisição conta com a garantia por parte do vendedor durante 24 meses de uma renda anual de 8,75% sobre o preço, limitada a um montante de R$ 29.133.376,46, o equivalente a R$ 1,85 por cota. Como garantia ao pagamento da renda anual pelo vendedor, o fundo reterá o valor.
“Assim, a expectativa da gestão é que, combinada com a estrutura de carência da dívida, a aquisição gere ao fundo um resultado adicional de R$ 18,7 milhões nos próximos 24 meses, o equivalente a R$ 1,19 por cota”, informou.