A administradora Rio Bravo acatou o pedido do Fundo Imobiliário Hedge Brasil Shopping (HGBS11), detentor de mais de 5% de cotas do FII Grand Plaza Shopping (ABCP11), para a convocação de uma assembleia geral extraordinária (AGE) - na forma de consulta formal aos cotistas - para a votação da cisão parcial do único ativo do fundo, o Gran Plaza Shopping em Santo André, na grande São Paulo, em favor de um novo fundo fechado detido pela empresa do ramo imobiliário SYN, ex-Cyrela.

O pedido de AGE veio após um acordo com a administradora, de acordo com fontes da Rio Bravo. O acervo que passará pela cisão para compor o novo fundo SYN vai representar 61,41% do patrimônio do ABCP11 na data-base de 29 de dezembro de 2022, caso a proposta seja aprovada pelos cotistas. 

Um embate jurídico entre ABCP11 e a SYN (antiga parceira do FII) ocorre desde 2020, quando a empresa havia se oposto aos planos de cisão do fundo para uma adaptação às normas da Receita Federal após uma autuação contra o FII.

A Receita Federal alegou que o ABCP11 deveria ser tributado como pessoa jurídica, em vez de continuar com o benefício da isenção fiscal dos Fundos Imobiliários.

De acordo com o comunicado sobre a AGE divulgado na noite desta terça-feira (6), a parcela cindida representa o total da participação da cotista Syn Prop e Tech no fundo e será vertida para o novo fundo SYN constituído sob a forma de condomínio fechado.

Com a cisão parcial de parte do patrimônio para o fundo SYN, o patrimônio remanescente do ABCP11 será reduzido à fração de 38,59% do patrimônio na data-base.

Ao final do procedimento, serão conferidas à SYN cotas de emissão do fundo SYN.

De acordo com Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, os votos dos cotistas serão recebidos até o dia 21 de dezembro. O prazo de implementação - em caso de aprovação - é no dia 29 de dezembro.

"Na parte do Carf - Conselho Administrativo de Recursos Fiscais - a gente não teve julgamento, mas esta consulta formal deve por fim à disputa na justiça".

Isabela Perez, diretora de Relações com Investidores e Comunicação da Rio Bravo, afirma que a cisão ocorreria a qualquer momento.

"Eles já estavam liberados para chamar isso. O acordo foi um jeito da gente conseguir amarrar garantias, já que eles são majoritários e conseguem aprovar qualquer coisa com o voto absoluto. Foi um jeito de tentar trazer um modelo que caberia a eles, mas com garantias para os cotistas pulverizados".

A cisão parcial estará sujeita a condições suspensivas, como a contratação pela SYN da administradora fiduciária do fundo SYN, obtenção do ofício de constituição e funcionamento do fundo SYN perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), além da celebração entre SYN, fundo SYN e ABCP11 de contrato para as cotas detidas pela SYN no fundo SYN terem alienação fiduciária em montante suficiente para garantir contingências proporcionais à atual participação da SYN no ABCP11.

Uma alternativa à alienação fiduciária seria um seguro garantia ou fiança bancária, a exclusivo critério da SYN, emitido por seguradora ou instituição financeira com rating mínimo AA+, segundo classificação das agências S&P, Fitch ou Moody’s.

Este seguro garantia deverá ser suficiente para cobrir tanto o pagamento proporcional pelo fundo SYN dos débitos com os autos de infração contra o ABCP11 no processo de controvérsia tributária, quanto o pagamento de débitos atribuídos ao fundo referentes a qualquer outra demanda da Receita Federal anterior à implementação da cisão parcial.

O acordo também determinou o envio à CVM pela Rio Bravo de pedido de autorização para que o ABCP11 constitua garantia de alienação fiduciária sobre a parte de sua fração ideal detida no imóvel de 38,5% em favor da SYN, como garantia da obrigação do fundo de pagamento da sua parcela das contingências.

Outra condição levada à votação dos cotistas do ABCP11 é o fundo pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido sobre a transferência de titularidade da fração ideal do imóvel, além de emolumentos proporcionais à fração ideal do imóvel remanescente.

O HGBS11 ainda solicitou que o ABCP11 outorgue a alienação fiduciária do imóvel à mesma maneira da alienação fiduciária SYN, conforme a solicitação a ser encaminhada pela Rio Bravo à CVM.

Caso a CVM não autorize o fundo a prestar a garantia, ficaria aprovado que o fundo representado pelo administrador se comprometeria a não alienar, direta ou indiretamente, o percentual de 38,5% da fração ideal detida no imóvel, nem realizar amortizações de cotas, de forma a tornar o patrimônio líquido insuficiente para o pagamento da parcela devida das perdas e despesas decorrentes das contingências até que sejam resolvidas.

Uma última condição do solicitante da AGE é a aprovação do pagamento pelo ABCP11 dos custos com a convocação da consulta formal, além do pedido de procuração de voto ser disponibilizado nas páginas do ABCP11, da CVM e da B3 na internet.

A gestão do HGBS11 preferiu não se manifestar nesta reportagem. 

De acordo com Thales Paiva, sócio responsável pela Área Jurídica da Rio Bravo, a ação na justiça ser encerrada logo após o resultado da consulta formal. 

"Após a aprovação e implementação da cisão, as partes devem solicitar a extinção do processo".