Em um cenário de volatilidade e incertezas, muitos investidores de fundos imobiliários (FIIs) questionam a validade de seus investimentos. Em entrevista ao programa Clube FII Entrevista, o educador financeiro Professor Mira discutiu com os analistas Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, e Lana Santos, verdadeira natureza desses ativos e os erros mais comuns cometidos por quem investe no setor. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui: clicando aqui.

Professor Mira destacou que a frustração de muitos investidores nasce de uma premissa equivocada: esperar um grande crescimento de um ativo projetado para gerar renda. Ele explicou que, por lei, os FIIs devem distribuir no mínimo 95% de seus lucros (payout), o que deixa uma margem mínima para reinvestimento, o principal motor de crescimento de qualquer negócio. "Se o fundo imobiliário não retém, eu não tenho como esperar dele grande crescimento. E aí está o erro dos investidores, porque eles esperam um baita crescimento de um ativo que não tem essa característica", afirmou, ao ponderar que casos pontuais são possíveis, surfando ciclos imobiliários.

Outro ponto crítico abordado foi a comparação inadequada entre FIIs e ativos de renda fixa, como o CDI. Mira classificou essa análise como comparar "laranja com avestruz", argumentando que são produtos com naturezas fundamentalmente distintas. Enquanto um título de renda fixa tem prazo de vencimento e acumula juros compostos, um FII é um ativo perpétuo que distribui rendimentos.

Para fazer essa análise de forma correta, o Clube FII possui uma ferramenta que permite comparar qualquer ativo, com ou sem o reinvestimento de dividendos, através do menu >Ferramentas > Comparativo de Ativos. A comparação justa, segundo ele, exigiria o reinvestimento total dos dividendos para simular o efeito dos juros compostos, algo que a maioria dos investidores que buscam renda não faz.

Danilo Barbosa complementou a discussão, lembrando que cerca de dois terços dos investidores atuais entraram no mercado em um ciclo de alta, com a taxa Selic a 2%, e agora enfrentam um cenário de juros de dois dígitos, o que intensifica a sensação de perda em relação ao CDI. Para esses investidores, Professor Mira aconselha um processo claro: primeiro, definir o objetivo do investimento; depois, entender o cenário macroeconômico e, só então, selecionar os ativos. "O que a pessoa faz? 'Fulano falou que isso é bom'. Vai lá e compra. E todo passo a passo anterior, ela nem sabe que existe", criticou.

O especialista também abordou o futuro da indústria. Ele acredita que, apesar da natureza cíclica do mercado, a tendência é de crescimento, impulsionado pela migração de investidores de imóveis físicos, que enfrentarão maior fiscalização da Receita Federal e custos crescentes. Sobre uma possível tributação dos dividendos, Mira considera que é uma questão de tempo devido às necessidades fiscais do país, embora acredite que seria uma "aberração" para um produto como o FII, que não tem a mesma capacidade de crescimento de uma empresa.

O Professor Mira reforçou que a disciplina é mais importante que o timing. Citando um estudo próprio, ele demonstrou que a diferença de retorno entre aportar em um dia fixo todo mês e conseguir a façanha impossível de acertar a mínima do mês é marginal em um horizonte de 10 anos. A principal lição, portanto, é ter clareza sobre os objetivos e manter a constância, compreendendo que os FIIs são, essencialmente, uma ferramenta para a construção de renda passiva contínua.