O fundo imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11) passou por uma profunda transformação, deixando de ser um FII de papel tradicional para se tornar um hedge fund imobiliário. A mudança, consolidada em 2025, alterou significativamente a composição da carteira e a forma como o fundo busca gerar retornos para seus cotistas, conforme apontou a analista Lana Santos em vídeo disponível no canal do Clube FII no YouTube, acessível clicando aqui.

Originalmente lançado em 2014 com um perfil high yield, focado em crédito de maior risco e retorno, o CPTS11 já havia migrado em 2018 para uma abordagem high grade, priorizando a segurança com devedores mais robustos e buscando ganho de capital no mercado secundário. A alteração mais recente, formalizada em novembro de 2024 com a mudança do regulamento, deu à gestão da Capitânia a flexibilidade para alocar capital de forma mais dinâmica, consolidando a tese de "duplo desconto". Essa estratégia consiste em comprar cotas de outros fundos imobiliários (FIIs) que já estão sendo negociadas abaixo de seu valor patrimonial, cujos ativos internos também estão avaliados com desconto. "Imagine que você pode comprar uma nota de 100 reais por 90 reais. Isso é o desconto. Agora, imagine que dentro dessa nota existem ativos que também estão custando menos do que valem. Isso é o que a gestão chama de duplo desconto", compara Santos.

Essa nova diretriz se reflete na alocação atual da carteira. O fundo reduziu drasticamente sua exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e hoje possui 71% de seu patrimônio alocado em cotas de outros FIIs, dos quais 80% são fundos de tijolo, com destaque para os segmentos de shoppings e logística. Os CRIs representam 24,8% do portfólio, mantendo o perfil high grade, com uma taxa média de IPCA + 8,5% na marcação a mercado e 100% de adimplência. Uma terceira frente, de 3,7%, é composta por operações de carrego, que geram uma remuneração de CDI + 1% ao ano.

"Um ponto importante: a carteira de crédito é 100% adimplente. Isso significa que todos os devedores estão pagando em dia, o que mantém o selo de segurança do fundo, que segue investindo em ativos de crédito high grade", adiciona a analista.

Para o investidor, o resultado em 2025 foi um dividend yield de 15,07% sobre a cota de mercado, com o dividendo de dezembro em R$0,09 por cota, equivalente a 112% do CDI líquido. "É um resultado que supera a rentabilidade da renda fixa conservadora com folga", aponta Santos. Em um movimento de transparência, a gestão reduziu a taxa de administração de 1,05% para 0,9% ao ano e criou uma isenção para evitar a cobrança de "taxa sobre taxa" ao investir em outros fundos da própria Capitânia. O fundo também utiliza operações compromissadas para potencializar retornos em momentos de oportunidade.

Para 2026, a gestão projeta a manutenção dos dividendos na faixa de R$0,09, com um cenário otimista de R$0,10 por cota. Na visão da analista, o CPTS11 se posiciona hoje como um veículo diversificado, que combina a segurança dos CRIs high grade com o potencial de valorização dos imóveis físicos via FIIs de tijolo, navegando ativamente pelas oportunidades do mercado conforme elas surgem. "Ele não é um fundo estático; ele se move conforme as oportunidades do mercado", conclui.