Na hora de aplicar em um Fundo Imobiliário, o investidor pode prestar atenção a algumas características do FII além do valor da cota na bolsa: pagamento mensal de dividendos, ativos que compõem a carteira e o valor patrimonial referente ao portfólio do fundo.

Mas, em geral, ele não observa um aspecto mais técnico, porém, muito importante na análise do fundo para a tomada de decisão de investimento: o passivo e a alavancagem do FII.

O passivo de um FII representa todas as obrigações financeiras dele representadas por despesas e dívidas.

O educador financeiro do Clube FII Nathan Octavio – conhecido no mercado de Fundos Imobiliários como Nod – fez um levantamento de quais fundos da carteira do IFIX – o fundo da B3 para FIIs – têm o maior passivo.

Para realizar o estudo, Nod usou a ferramenta Radar do site Clube FII que oferece uma completa plataforma de dados de Fundos Imobiliários do mercado brasileiro.

O período analisado foi de 12 meses anteriores a setembro de 2022.

No levantamento, o educador observou que dez dos maiores e mais populares fundos do IFIX totalizam passivos de R$ 6,3 bilhões, o equivalente a 48,81% da soma total do índice que é de R$ 12,9 bilhões.

O fundo que apresentou o maior passivo foi o HSI Malls (HSML11), do setor de shopping centers, com o total de R$ 949,4 milhões. O aumento foi 4.305% desde setembro de 2021, quando o FII  registrou passivo de R$ 21,5 milhões.

"Ainda são poucos fundos que se utilizam da alavancagem. Muitos não usam porque realmente não faz sentido na estrutura deles, como os fundos de gestão passiva. Outros não utilizam porque os gestores são realmente contra. Por isso, é natural essa concentração de praticamente metade do passivo do IFIX em apenas dez fundos".

Alavancagem dos FIIs no IFIX

Alavancagem é o nível de endividamento de um Fundo Imobiliário.

Em relação a esta característica, o estudo de Nod chegou a um outro dado que chama a atenção: os dez Fundos Imobiliários mais alavancados tiveram, em média, um aumento de 13,67 pontos percentuais no índice de alavancagem, passando de 21,09% para 34,76%, entre setembro de 2021 e o mesmo mês em 2022.

O fundo com a maior evolução de taxa de alavancagem também foi o HSML11, que passou de 1,42% para 38,09% no período.

O destaque de redução da taxa foi do TRX Real Estate (TRXF11), que saiu de 56,18% para 47,64% na intervalo analisado. No entanto, o fundo registrou o maior índice de alavancagem com a taxa registrada em setembro deste ano.

No geral, a média dos índices de alavancagem dos 10 FIIs analisados ficou em 34,35%, mais de quatro vezes a média ponderada do IFIX que é de 8,52%.

“Claro que, ao se alavancar, há um aumento de risco, mas também há um aumento do potencial de rentabilidade do fundo no longo prazo. Cabe a cada gestor definir qual é o patamar saudável dentro da estrutura do seu fundo, assim como cabe a cada investidor decidir o quanto do seu patrimônio está confortável ao ser exposto a cada tipo de estratégia", afirma Nod.

O relatório traz também a opinião de Arthur Vieira de Moraes, sócio-diretor de Educação e Comunicação do Clube FII, sobre as condições de passivos e alavancagem dos Fundos Imobiliários.

Segundo ele, a maioria dos fundos que aumentaram muito a alavancagem é do segmento de tijolo, ou seja, possui imóveis físicos em carteira. Uma possível causa é o aumento da taxa básica de juros - taxa Selic - no período que levou à queda das cotações das cotas na B3 e à dificuldade de emissões de novas cotas pelos fundos.

“Com isso, alguns gestores buscaram a alternativa de levantar recursos de terceiros – dívida - por meio de operações de securitização”, afirmou no relatório.