Por meio da ferramenta Radar do site Clube FII, realizamos um levantamento sobre os Fundos Imobiliários com maiores passivos, tanto em valores absolutos, quanto em percentual do seu ativo. Assim, observamos o comportamento dos FIIs em 12 meses.

As informações têm como base os informes mensais divulgados pelos fundos que compõem a carteira teórica do IFIX – o índice de Fundos Imobiliários da bolsa brasileira, a B3. A referência é setembro de 2022.

Fundos com maiores valores totais de passivo

A tabela a seguir relaciona os dez Fundos Imobiliários pertencentes ao IFIX com o maior valor total em passivos, no mês de referência da pesquisa.

Descrição: Os dez fundos na tabela totalizam passivos de R$ 6,3 bilhões, equivalente a 48,81% da soma total do IFIX (R$ 12,9 bilhões). O passivo médio desses fundos é de R$ 630 milhões, o triplo da média global do IFIX, de R$ 210 milhões.

Evolução dos fundos de maiores passivos

A tabela abaixo mostra a evolução do passivo de cada um dos fundos da tabela anterior, comparando o total de ativos em setembro/2021 com setembro/2022.

Descrição: O fundo com maior crescimento do seu passivo entre os 10 maiores é o HSI Malls (HSML11), cujo passivo aumentou 4.305% nos últimos 12 meses, o equivalente a quase R$ 928 milhões.

Fundos com maior índice de alavancagem

A tabela abaixo relaciona os Fundos Imobiliários pertencentes à carteira teórica do IFIX com maior alavancagem do seu patrimônio. O cálculo da alavancagem foi obtido pela divisão dos ativos totais pelos passivos totais

Descrição: O fundo com maior índice de alavancagem é o TRX Real Estate (TRXF11) com 47,64%. Já a média aritmética dos índices de alavancagem dos 10 FIIs da tabela fica em 34,35%, mais de quatro vezes a média ponderada do IFIX, de 8,52%.

Evolução dos FIIs com maior alavancagem

A tabela abaixo mostra a evolução do índice de alavancagem dos fundos elencados na tabela anterior, comparando o seu índice de alavancagem de setembro/2021 com setembro/2022.

Descrição: Na média, os dez Fundos Imobiliários mais alavancados tiveram um aumento de 13,67 pontos percentuais no seu índice: de 21,09% para 34,76%. A maior evolução foi do HSI Malls (HSML11) de 1,42% para 38,09%. A maior redução foi do TRX Real Estate (TRXF11) de 56,18% para 47,64%.

Opinião

De acordo com Arthur Vieira de Moraes, sócio-diretor da área de Educação e Comunicação do Clube FII, nota-se que a maioria dos fundos que aumentaram significativamente a alavancagem é de fundos de tijolo. Uma possível causa pode ser o aumento da taxa básica de juros no período que ocasionou a queda das cotas de muitos fundos na B3, dificultando novas emissões de cotas.

“Com isso, alguns gestores buscaram a alternativa de levantar recursos de terceiros (dívida), por meio de operações de securitização”.