A área de análise do Clube FII levantou os valores de dividendos anunciados no encerramento do mês de agosto pelos 20 Fundos Imobiliários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) - também conhecidos como fundos de papel - com maior número de cotistas e o resultado pode ser considerado preocupante: a maioria teve redução no valor a ser pago na distribuição em setembro.

O Fundo Imobiliário Kinea Índices de Preços (KNIP11) foi o destaque das reduções de valores, com queda de 44,2% no dividendo que passou de R$ 1,04 por cota em julho para R$ 0,58 em agosto. 

Em seguida, a baixa mais representativa foi do Fundo Imobiliário Kinea High Yield CRI (KNHY11) com redução de 34,5% no dividendo que recuou de R$ 1,16 por cota em julho para R$ 0,76 em agosto

O terceiro lugar ficou com o Fundo Imobiliário Vectis Juros Real (VCJR11) com recuo de 30% na distribuição que passou de R$ 1,00 por cota para R$ 0,70 na mesma comparação.

Segundo Rodrigo Costa Medeiros, analista de Valores Mobiliários Fundamentalista do DesmistificandoFII, os rendimentos dos Fundos Imobiliários de recebíveis são altamente influenciados pelos índices inflacionários, uma vez que possuem como característica entregar a inflação do mês junto com o rendimento.

Por isso, uma situação de deflação como a atual leva à redução do lucro de todos os fundos, mas não obrigatoriamente, à redução de rendimentos.

"Alguns fundos possuem inflação acruada em seus títulos, outros possuem reserva de lucros de períodos anteriores que será acionada neste momento para manter os rendimentos mais estáveis. No entanto, esses valores saem do patrimônio do fundo", explica.

Inflação acruada pode ser considerada como o valor proporcional da remuneração do título - no caso o CRI - entre as datas de emissão e a atual.

Ainda segundo Medeiros, nos próximos meses, será possível observar uma redução dos lucros desses fundos.

"Em alguns casos, haverá impacto direto nos rendimentos. Em outros, não tendo este impacto, haverá redução no valor patrimonial".

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Na opinião de Ricardo Figueiredo, especialista em Fundos Imobiliários da Spiti, é preciso ter muito cuidado ao comparar rendimentos de FIIs de CRI porque há diferenças entre perfis de carteiras, algumas só com inflação, outras só com juros e outras fazendo mix de ambos.

"Isso por si só já é capaz de produzir diferentes níveis de rendimento em medições de curtíssimo prazo com um mês, por exemplo". 

Além disso, Figueiredo pontua detalhes que podem gerar padrões diferentes nas distribuições de FIIs de papel como a existência de reservas não distribuídas para suavizar oscilações mais bruscas, inflação acruada que pode ser destravada com giro de carteira e opção por regime de caixa ou competência.

"No final do dia, o que importa para o investidor é ter a disciplina ao definir percentuais para suas alocações em cada ativo, determinar níveis de preço onde se sente confortável alocar em cada FII e observar o comportamento do rendimento em prazo mais dilatado. O resultado de um mês não combina com investimento imobiliário. As distorções de preço estão aí e quem souber aproveitar vai colher mais frutos".

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Marx Gonçalves, sócio e analista de Fundos Imobiliários da Nord Research, faz uma leitura a partir de dois grandes 'blocos" de fundos de papel: o primeiro com fundos com CRI mais expostos ao CDI, como nas carteiras do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), Santander Papéis Imobiliários (SADI11) e do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11).

"Esses fundos tiveram bom desempenho vis-à-vis o rendimento anterior por conta da Selic bastante elevada. A perspectiva é que isso se mantenha daqui pra frente - dado que a gente não tem uma sinalização de que a taxa vá cair tão cedo - e esses caras sigam com rendimentos mais resilientes".

O outro grupo é composto por fundos de CRIs atrelados ao IPCA que foram muito beneficiados pela alta da inflação, como lembra Gonçalves. 

"Mas com a deflação referente ao mês de julho e a provável deflação que a gente deve ter também em agosto, estes FIIs podem ter os rendimentos impactados dado que a correção monetária vai ser negativa. Exceto no caso dos fundos high yield que têm proteção contra a inflação, a maioria dos outros não tem. Por isso, já foi possível ver o efeito da deflação de julho nestes fundos com a variação negativa frente ao resultado do mês anterior".

No entanto, Gonçalves pondera que a defalação ocorreu por uma questão pontual: a redução do ICMS sobre os combustíveis e a energia elétrica.

"Esse efeito tende a passar. É transitório. E olhando para frente, esses fundos vão continuar, pelo menos, daqui a uns dois meses a ser impactados pela deflação. Em seguida, tendem a melhorar a distribuição, embora não no mesmo patamar de quando o IPCA estava registrando 1% ao mês".

|Apesar de tudo, na visão do analista, estes fundos não vão perder o valor na carteira do investidor de Fundos Imobiliários. 

"Eles vão continuar protegendo contra a inflação em um cenário que ainda é desafiador neste quesito. É essa a mensagem que fica", conclui.